「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

いよいよ１２月に突入です！

何ら変わった事はないのですが、なんかソワソワします。

先月から物件調査が続いている

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

最近は元付け業者さんからの”持ち込み”が多くあります。

そこでいつも思うのが

「本当にこの家賃で入居者決まるの？」

という事です！

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アパマン事業は「家賃収入」を目的にしています。

これが目的ですよ！

最近は物件購入を目的にしている人が多いです。

物件購入は収益を上げる為の”手段（方法）”です！

間違わない様に！！

アパマン事業の重要な事は

『購入した物件にいくらの家賃で入居者が入るか！？』

と言う事です！

物件の資料には必ず家賃の一覧表があります。

これを業界用語で『レントロール』と言います。

物件を管理する上で、管理不動産業者が毎月作っています。

このレントロールを見れば、毎月のある程度の収支がわかります。

物件の電気代や鍵の取り替え費用。

入退去時の諸費用。

入居者の入居年月日等々・・・が書いてあります。

この収入で物件の表面利回りを計算します。

あくまでも表面利回りですよ！！

空室の部屋も”予定家賃”で書き込んであります。

この”予定家賃”をしっかりと確認しましょう！

現在空室の家賃はこの”予定家賃”で入居が決まるのか？

現在入居者がいる部屋もそのままの家賃で募集出来るのか？

このような事をチェックする必要があります。

例えば、空室家賃も現在入居者がいる部屋も同じ５万円の家賃とします。

でも今入居している方が、入居した日が１０年前ならどうでしょう？

そのままの家賃で貸せるでしょうか？

もちろん貸せる事もあるでしょう。

しかし、ほとんどの場合が家賃は年数とともに下がってきます。

大家さんの努力でリフォームをしたりする事も可能でしょう！

でも、その分経費がかかります。

レントロールを見る場合このような事を考慮する必要があります。

不動産業者もこのような事を考えずに、そのままのレントロールを出してくる業者が多くいます。

では、どのようにして妥当な家賃を確認するのか？

一番簡単なのは、近隣の現況の家賃を調べる事です。

いまは、インターネットで簡単に検索出来ます。

同じ間取りで大体同じ築年数の物件を探します。

比較的簡単に調べる事が出来ます。

それでもわからないときは・・・

部屋を探してるふりして、そのエリアに強い不動産屋へ問い合わせしましょう！
（こんな事を書くと、また不動産屋さんから苦情がきます・・・苦笑）

物件を紹介してくれる不動産業者の目的は”物件を売る事”です！

物件購入後に管理を頼まれたり、客観的に物件を見る事が出来る仲介業者であれば、現在はいくらの家賃で入居者を募集出来るかを教えてくれるでしょう！

中には物件の問題点を指摘してくれる業者もいます！

あくまでもレントロールは”過去の通知表”だと思ってください。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

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