21Nov
どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!
先日の記事に早速お問い合わせ頂いています!
「指値して、どぎゃんしてコギればヨカッですか??」と・・・熊本弁です!笑
訳しますと
「指値でどうやって値切れば良いんですか?」という意味です!
勘違いをして欲しくないのですが、決して「値切れ」と言ってるわけではありません。
今の収益物件の価格が異常に高騰している為「適正価格になるように交渉しましょう!」と言ってるのです!
勘違いした値交渉は、感情がもつれて上手く行く事はありません。
本日も”ポチ”っとお願いします。
では、どうするのか?
交渉の仕方はいろいろあるのですが、やはり”値段の根拠”をしっかりと提示する事が大事です。
先日も書いた通り、不動産価格は”あって無いようなもの”です。
買主側が利回りで指値をしても、その値段は「買主の都合」です。
利回りが”8%”でいい人もいれば”13%”必要な人もいます!
これだけで”5%”の開きがあります。
よく不動産会社は「売買金額の10%位までは交渉が可能です」みたいな事を言いますが、何を根拠に言ってるのでしょうか?
たぶん、不動産会社の永年の”慣習”で10%という数字を出してるのだと思います。
売り主側も、不動産会社の慣習で値段を決められるのも、納得しませんよね。。。
また、私が嫌いなのが「物件の粗探し」をして値段交渉をする事です。
いつも言いますが、中古物件は”なにか”あるのが当然です!
物件に何かあるのが嫌な人は、新築を建てましょう!
粗探しをされて、値段交渉をされても、売主は面白くないですよね・・・
物件の売買交渉は「売主」「買主」ともに対等の立場で居なければなりません。
もちろん、大きな改修が必要な物件は、事前交渉が必要になります。
私が指値をする場合
物件の価格(土地代+建物金額)+物件の収益価格
を一番の指値を決める指針にします。
ただ、ここの物件価格は中古のため、ある程度の積算方法は自分の中で決めごとを作っています。
また、物件の収益性は購入対象物件の”築年数”等が大きく関係します。
築年数が古ければ、融資年数が短くなるので、キャッシュフローが出づらくなります。
この辺りを計算して指値をしないと、固定資産税や経費を支払った後に”収支が逆転”してしまう事が起きてしまします。
とにかく「売主」が納得出来るように数字をはじきましょう。
ただ、指値の場合は時間がかかります。
売れ残りの物件であれば、交渉もスムーズに進むかもしれませんが、売りに出してすぐの物件や、大幅な値段のダウンは時間が結構かかります。
交渉中に「いい物件」が出る可能性もあります。
したがって、自分自身で交渉の時間を決めて、無駄な時間をかけすぎないようにしましょう。
切り上げるタイミングを見極めるのは、今までの交渉時間の事を考えれば難しいかもしれません。
また、物件に愛着が湧いてるかもしれません!
でも・・・物件はこれだけではありません!
「縁がなかった・・・」とあきらめる事も、前進です!
とにかくいろいろな物件を見て回って、物件の目を養いましょう!
不動産投資はすべて自己責任です!
一緒に悩みましょう!!
関連する記事はこちら
もしよろしければ、ぜひクリックしていただけると助かります↓
建設・不動産業 ブログランキングへ
ブログではかけない、不動産投資の裏情報を公開中!
あなたは不動産投資で不労所得を得たくありませんか??不動産の裏も表も知り尽くした、津崎哲郎の不動産投資の裏情報、不動産投資の現場・裏側を知りたくありませんか??メールアドレスのみで費用なく、簡単に購読できます!お役立ち情報や、収益物件情報など、絶対に表には出てこない不動産情報もご提供いたします!!
コメントはこちら
コメント
この記事へのトラックバックはありません。
この記事へのコメントはありません。