「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

久しぶりの雨の熊本です。

日々寒くなって行くのでしょうね。。。

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

最近いい物件買えてますか？

良い物件が少なくなった昨今、良い物件が出れば争奪戦ですね！？

不動産投資はほとんどの方が”金融機関の借入”で事業を始められると思います。

少ない自己資金で”レバレッジ”を効かせて投資が出来るのが不動産投資の醍醐味でもあります。

ところで、順調に金融機関の融資を受ける事が出来ていますか？

いつも応援ありがとうございます。
本日も”ポチ”っとお願いします。

今まで実績がある大家さんや、自己資金が潤沢な投資家！

法人が儲かって仕方ない方達なら金融機関から「借りてください！」とお願いがあると思います。

しかし、不動産投資を初めてする方や、投資が浅い方などは「金融機関融資」のハードルが高いと思います。

特に近年は、金融機関同士の合併が進んでいます。

今まで地銀で単独で頑張って来た金融機関が、県外の金融機関と合併すると、今までの融資基準が変わってしまいます。

県外の合併先が大きい時には、物件の査定は県外から来る為、必要以上に時間がかかったり、物件に対する掛け値が厳しくなったりします。

また、合併した金融機関同士の『派閥争い』があります！

有ってはならない事だと思いますが、目に見えて争いがあります。

巻き込まれたお客さんはたまりませんよね！？

そこで起こるのが”今まで買えてた人が買えない”という現象です。

実は昨年からそのような事が多々あっています！

私は基本的に融資付けまで行います。

その為に日頃から金融機関とのお付き合いを大事にしています。

酒の席でよく出るのが、合併先の愚痴・・・

ほとんどの場合が合併と言う名の「吸収合併」です。

どうしてもパワーバランスが崩れ、吸収された方は大変な目にあってるようです。

このパワーバランスによる”派閥争い”は結構長い期間続きます。

そこで最近は”銀行”ではなく”信用金庫”を使う事も多くなってきました。

銀行に比べれば、若干利息は高いですが、それでも以前程ではありません。

信用金庫の良い所は、担当者次第では自分の事の様に動いてくれます。

地域密着であるので、時間も短縮出来ます。

大型物件は持ち込めませんが・・・

先日の担当者には驚かされました！

今までのメインバンクが、ある事情により融資をしませんでした。
（ある事情を聞いたら腰を抜かします。。。苦笑）

実績もあり、法人の内容もいいお客さんです！

どうしてもその物件を欲しい！との事で、私が以前から使っている金融機関へ物件を持ち込みました。

とりあえず私が物件資料だけ持って行きましたが、その日の夕方に本人面談になりました！

会社の決算書・物件資料を見て若干の問題はありました。

一番の問題は築年数です。

どうしても金融機関の融資期間の組み立ては”減価償却”を基準にします。

その基準をそのまま受け入れると、融資期間が短くなりキャッシュが回らなくなります。

そうなれば、空室が増えれば簡単に収支バランスが逆転するし、下手したら満室状態でも経費を支払えばマイナスになってしまいます。

どうしてもクリアーをしなければならない問題です。

中古の物件は必ず問題があります。

その問題をどのようにクリアーするのか？

これは物件自体もそうですし、金融機関の融資付けもそうです。

今回の担当者は以前から付き合いです。

まだ、２０歳代の若手なのですが、とにかく熱い漢です！

昨年は融資が難しいと思っていたお客さんの融資も出してくれました。

空室が多い物件だったのですが、しっかりと事業計画を作って上司を説き伏せて融資を実行しました。

結果、満室高利回りで物件が廻っているため、今は金融機関から融資の打診が有っています。

熱い担当者のおかげで、金融機関も優良なお客さんを開発する事が出来たわけです！

今回も、この担当者は行動が早く、面談した翌日の朝から購入希望者へ電話をかけ午後からのアポを取ったそうです！

「午後から一緒に物件を見に連れて行ってください！その時に◯◯さんが持っている物件も一緒に見せてください！それを基に稟議書を書きます！！」

と言われたそうです！

「こんなに熱い金融機関の人は初めてです！」と購入希望者から電話がありました！

嬉しいですよね！！

金融機関は”体裁”を気にする人が多くいます。

しかし、このようにお客さんの事を考えて動く担当者もいます！

融資は担当者次第！

認めたくありませんが、これが現実です。。。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

Tweet