「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

どうですか？

いい物件検討していますか？

業者間では「物件がないね〜」って会話が挨拶代わりになっています。

これは間違いで「いい物件はないねぇ〜」が正解だと思います。

物件はいっぱい出ていますから。

でも、物件価格を上げたのは業者自身なんですけどね。。。

自分で自分の首を絞めています。

懲りる事なく何回も繰り返される、不動産業者の性ですが・・・

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

物件の価格も下がってきました。

”じわじわ”ですが。。。

しかし、相変わらず６％７％の表面利回りで契約にはなっています。

余程の事情が無い限り、この利回りではどうなんでしょうか？

もちろん利回り最優先でない事は分っています。

しかし・・・ものには限度って言うのがありますから。。。

最近不動産投資初心者の方達の相談を良く受けます。

自分ではあまり感じなかったのですが、よく考えれば不動産投資で大事なのは「たった３つの事」です。

私自身も、不動産投資初心者の方に気付かせて頂きました！

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毎回物件写真を載せてて思うのですが、電柱が本当に邪魔ですね。。。笑

不動産投資の方法は人によって考え方が全く変わってきます。

それぞれの知識が違うからです。

建築の知識が必要であったり、金融の知識、法律の知識等経済環境や社会科学的な事も知らないといけません。

このような知識も、人それぞれによって”得手不得手”があります。

知識の”得手不得手”によって同じ物件も見方考え方が違ってきます。

物件を購入検討する時に色々な人の意見を求める方が居ます。

もちろん悪い事ではありません。

しかし、その方達のほとんどが何年も物件を購入出来ていません。

どうしてでしょうか？

相談する相手によって、知識の”得手不得手”があります。

一つの知識が豊富な人が、別の知識が豊富な人と違う意見になってそれぞれの意見を否定したり違う意見になったりします。

例えば、建築関係の人では建築の側面、税理士さんであれば税金の側面、マンションデベや不動産業者の場合は自己物件がいかに良いかのアピール・・・

その結果、相談した人が自分が考えてきた方向性に迷いが生じたりします。

これも当然の事で、不動産投資は最終的には自己責任で行わなければなりません。

そこで、不動産投資を考える時に『３つの事』に考えをしぼってみてはどうでしょうか？

もちろん不動産投資は多くの知識を必要とします。

しかし、考えすぎるといつまでも物件を買う事は出来ません。

中古の収益物件は『何か売る原因』があるので売りに出ています。

１００％満足がいく物件はありません。

そこで『３つの事』を軸に考えれば良いと思います。

１番目は「物件を貸せるかどうか？」

どれだけ表面利回りのいい物件でも、入居者さんが居ない事には収益はゼロです！

レントロールで現況満室の高利回り物件であっても、将来にわたって高利回りで物件運営出来るのかはわかりません！

検討している物件の近隣調査をよくして、空室率や賃料水準がどのように変化して行くのかを検討する必要があります。

１００％の答えは出ませんが、近隣と自分の物件をよく検討する事で、自分の物件の「強み弱み」を発見する事が出来ます。

そこを今後の物件運営の基準にする事ができます。

２番目は「効率性と安全性」

不動産投資は自己責任です。

投資に対する”リスク”もあります。

その”リスク”に対する”リターン”もあります。

出来れば「ローリスク・ハイリターン」が望ましいです。

人それぞれで「リスクとリターン」の考えは違います。

まずは自分の考えをしっかりと持ち、検討している物件の「効率性と安全性」を検討しましょう！

出来れば漠然と考えるのではなく、数字に落とし込んだ方が明確になります。

３番目は「金融機関の融資」

ほとんどの方が、金融機関からの融資を受けて物件を購入すると思います。

これが、不動産投資の良い所でもあります。

出来ればよりいい条件で融資を受けたいものですよね。

しかし、金融機関によってそれぞれの「リスクに対する考え方」や「いろいろな制限・規定」をもっています。

ある銀行では「本人の属性」を重視するかもしれません。

ある銀行では「物件の事業性・収益性」を見るかもしれません。

各金融機関で担保評価や、収支・物件の構造・築年数によって融資の機関も変わってきます。

投資の総額に対して

「いくらの融資を受けられるか？」

「金利は何％か？」

「融資機関は？」

同じ物件でも融資の条件で「投資として成立するか？しないか？」が変わってきます。

まずはこの３つを柱に『自分の不動産投資』を考えてみれば良いと思います。

もちろん、他の知識も必要ですよ！

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

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