6Nov
昨日・一昨日と無事に決済が終わり”ホッと”している
どこから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！
両方の決済共、同じ金融機関で行われました。
先日の記事に書いた「熱い担当者」がいる金融機関です！
決済には抵当権を付けている金融機関から担当者が来ていましたが、もともとはそこの金融機関に相談した事を話しました。
内容は書きませんが、金融機関は相変わらず『お役所仕事』ですね！
目線をお客さんに合わせるのではなく、常に”上司”を見ている上目線です。
今回の融資でお世話になった、「熱い担当者」がいる金融機関にこれから多く持ち込むと思います！
最近の空室相談の中で多いのが「リフォーム」に関する事です！
相談内容で感じるのが「リフォームを自己満足でしていませんか？」と言う事です。
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設備を良くしたり、水回りを使いやすくするリフォームは賛成です。
しかし、部屋を奇抜にリフォームする事を考えている方がいます。
私もテレビで見た事があるのですが、あれは大阪の部屋でした。
東京や大阪の様に人口が多く、人の出入りが多い地域ではいいと思います。
分母が大きいので色々な考えの人たちが集まってきます。
しかし、熊本のような地方都市ではどうでしょうか？
物件の空室率が上がって来ているのが現状です。
少ない確率を求めるよりも、出来るだけ確率を上げた方がいいと思います。
最近の不動産投資で思うのですが、リフォームをするのも”自己満足”が多いように感じます。
不動産投資は”事業”です！
常に「対費用効果」を考えなくては失敗します！
物件を購入する時に「利回り利回り！」と言ってた人が、自己満足の為にリフォームをする！
結果、利回りが悪くなっています。
リフォームをして”家賃”をあげるのは賛成です。
しかし、３万円の部屋の家賃を、いきなり５万円にできますか？
常にコスト意識を持っていないとダメだと思います。
物件の購入時も同じ事が言えます。
物件を購入するなら自分が住みたい場所！
これも間違いではありません。
しかし、収益物件は入居者がいて始めて成り立ちます。
人はそれぞれ生活が違います。
通勤する場所・家族構成・収入等々・・・
人それぞれ「生活レベル」が違う事を意識しなくてはダメです！
家賃を３００万円払える人もいます。
家賃を３万円しか払えない人もいます。
果たして家賃を３００万円払える人が、３万円の部屋に住むでしょうか？
３００万円の家賃を払える人は、自由に部屋を選べるでしょう。
しかし、３万円の部屋に住む人は「自分が住みたい」と思う部屋と違うかもしれません！
不動産投資を行う大家さんは、自分目線ではなく入居者目線でいる必要があります。
重要なのが『所有不動産の賃料がその家賃で妥当かどうか？』です！
５万円の価値がある部屋を３万円で貸せば入居者さんは喜びます。
部屋も満室状態が続くでしょう！
しかし、経営的に見ればどうでしょうか？
アパマン事業は投資です！
入居者がいて家賃がとれるかどうか？
シンプルな事業です！！
これを基準にしていないと、必要以上の投資をして採算が合わない経営をしてしまいます。
綺麗だから、おしゃれだから、奇抜だから・・・
完全に自己満足ですよね！！
リフォームをする時には、必ず対費用効果を考えましょう。
不動産投資を事業として、採算を常に考えなければ不動産投資は「事業」ではなく『趣味』になってしまいますよ！！
不動産投資はすべて自己責任です！
一緒に悩みましょう！！
不動産は素晴らしいものですよ。
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