「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

すっかり春めいてきましたね！

気持ちいい日が続いています。

花粉症をのぞいては・・・苦笑

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です。

優良物件が少ない現在ですが、たまに”ん？？？”と思う物件が売れ残っている事があります。

我が家の近所で、長期に売れ残っている物件がそうです。

RCの１０階建て、利回りも悪くなく普通なら『どうして売れないの？』と思う物件です。

実は、この物件は”既存不適格物件”なのです。

既存不適格物件とは・・・？？

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☆既存不適格物件とは？

建物を建築する場合、それを規制する法律があります。
住宅街に”高層ビル”を建てたりしたら、迷惑ですよね！？
そのような建物を規制する為にある代表が『建築基準法』です。

しかし、物件の売買をする時に、中には『建築基準法』に適合していない物件もあります。

わざと違法に建築している物件もありますが、建築していた時点では適法でも最近法令が変わって不適格になってしまったケースがほとんどです。

今回の物件は、立地も良く建物もいい物件です。
実は、以前私の弟が入居していたので室内も分っています。

この物件が、どうして？既存不適格物件になったのか？？

建築をした後に、道路の収用で建築敷地を削られてしまいました。
結果、建ぺい率も容積率も足りなくなってしましました。

建築した後の検査も通っているので、現在は問題ありませんが、建て替えの時に同じ条件の物件は建築出来ません！

購入しても現在は問題がありませんし、価格もこの辺りの相場より少しは安くなっています。

ただ・・・このような物件は融資が付きにくいです。

購入希望者の属性か、余程自己資金を投入しなければ融資はつかないと思います。

建築偽装問題（姉歯）等で金融機関は、法令に適合していない物件に対して、融資が厳しくなりました。

では？このような物件は買わない方がいいのか？

私は、キチンと調査して「出口」が決まっていれば購入も問題ないと思います。

どうしてか？

今回の物件は比較的新しいのですが、計画道路の収用で建築基準法に引っかかってしまいました。

しかし、『既存不適格物件』は建てられた年数が古く、建築した後に「法令の改正」によって現在の法規制に合わなくなって『既存不適格物件』になってしまった物件が多くあります。

そのような物件は「立地」がいい物件が多くあります。

アパートやマンションの様な”集合住宅”も、戸建ても通常であれば”いい場所”から建築して行きます。

と言う事は立地条件が非常に良く、最後は更地にして土地だけの売却も可能です！

立地条件が良いので、再建築も可能でしょう！！

ある程度の年数を所有して、収益をしっかり上げれば１０数年後には物件の支払が終わり、資産だけ残ります。

土地だけ売っても良し！再建築しても良し！！

このような出口戦略を考えましょう！

一つだけ注意事項があります。

「既存不適格物件」は分かりにくのが特徴です。

普通であれば、仲介業者は告知すべきなのですが、わざと教えなかったり、本当に知らなかったりしてお客さんに告知しない業者もいます。

色々な問題をクリアー出来、もし業者からの告知が無ければ自分で調べ上げて、値引き交渉をしましょう！

同等物件の再建築が不可能な事や、融資が付きにくい事をしっかりと伝えれば値引き交渉に応じてくれるはずです！

最後は自己責任ですが！！

不動産投資はすべて自己責任です！
一緒に悩みましょう！！
不動産は素晴らしいものですよ。

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