「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

すっかり涼しくなった熊本です。

だんだん寒くなっていくんでしょうね・・・

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

先日の『再建築不可物件』の問い合わせが多く来ています。

皆さん知らずにビックリしたのでしょう！

でも、そんなに難しくありませんので安心してください！

『再建築不可物件』の一番のポイントは”接道”です。

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建築基準法の第４３条に

「建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に２m以上接しなければならない」と規定しています。

いかなる建物も、建築基準法に定める道路に２m以上接していない土地は建築出来ないという事です！

立法趣旨は「災害対策」

いざという時の、避難や救護活動を可能にする為です。

この規定は”接道義務”と言われるもので、２つのポイントがあります。

①敷地が２m以上道路に接しているかどうか？

②敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路か？

このような土地の多くが「路地状敷地」や「旗竿地」と言われます。

このような土地です。

ここで重要なのが２点あります！

１番目はこの土地の”間口”が２mあるかどうか？

間口が２mから１cmでも足りなければ、建築出来ません！

２番目が通路状の部分の奥行きが２０m以内の場合が、２mの間口で良いという事です！

それ以上の場合は３mの間口幅を要します。

間口の事はご存知の方も多くいますが、この通路部分の長さを気にする人はあまりいません！！

しっかりと確認ください。

注：行政によってはこの規定が変わるも知れません。必ず確認してください！

また、前述の「建築基準法上の道路」とは？

建築基準法は防災上等の観点から、道路の幅員は原則として４m以上とすべきである旨をうたい、具体的には次の３つが建築基準法上の道路であると定めています。（実際の規定には何種類にも分かれており、かなり複雑です！）

①昔からある道路で、幅員が４m以上のもの

②昔からあるが、幅員が４m未満しかない道路「４２条２項道路」といいます（不動産屋や建築関係は２項道路と言います）

③近年設けられた幅員４m以上の道路で、特定行政庁の位置の指定を受けた「位置指定道路」

これらがあります！

②と③は建築基準法は道路幅は４m以上を要すると定めたものの、既成の市街地には幅員が４m未満の既存の道路が多数存在しています。これら全てを否認する事は非現実的です。

そこで建築基準法は、この規定が実施された昭和２５年１１月（その時以降に都市計画区域の指定を受けた地域にあっては、その指定を受けた時、以下「基準時」という）に既存するものは、幅員が４m未満であっても建築基準法上の道路と見なす事としました。

ただし、それでも原則として１.８m以上（実際には１.８m以下のものも少なくない）でなければならないとしています。
注：道路両脇に側溝がある場合、側溝の外側を含みます

「基準時」以前の道路は４m未満でも良いとされました。

それであれば、それ以降のものは４m以上無ければダメ！という事になります。

そこで、それ以降に新設される道路は、幅（幅員）を４m以上にする事等、厳しい基準に合格したもののみを建築基準法の認める道路とすることとしました。

これが、上記③の「位置指定道路」です。

したがって、建築基準法上不適格とされる道路とは「古くからあるが極端に道幅の狭いもの」「ここ２０〜４０年前に造られた道で幅員が４mに足りそうにないもの」等が該当します。

これから不動産を購入するのを見当している方は、このポイントをしっかりと確認してください。

わからないときの早道は”役所”に聞く事です。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

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