「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

４月２６日　長崎の初セミナー！

楽しみです。今からドキドキがMAX！！の

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です。

最近「マイホームを探してください」の依頼が多く来ています。

消費増税の波も一段落したのですが・・・

マイホームを買いたい人は、消費税増税はあまり関係ないみたいですね。。。

今回のご依頼の地域ですが、何とも物件相場がわかりづらい地域です。

昔から落ち着いた住宅街です。

比較的古い家が多く、最近宅地分譲の開発が活発に行われています。

熊本市の場合、東部地区が人気でこのエリアも東部地区です。

お客さんからマイホームの依頼を頂いたので、近隣を色々とリサーチしました。

人気の東部エリアにも関わらず、多くの宅地が売れ残っています。。。

雰囲気もいいし、商店街も地殻に近くにあるし、学校も近い！

なぜ？売れないのかがわかりませんでした。

土地の価格が特別高い訳でもありません。

近隣を色々とリサーチして理由がわかりました。

小学校は良かったのですが、中学校が荒廃していました・・・

近年、このエリアの中学校は”荒廃”が続いていました。

私のお客さんは違うのですが、マイホームの購入層は”３０歳代前半”

これからの子育てを重要視されます。

ただ・・・子育て重視でマイホームを購入する・・・

気持ちはわかります。

しかし、子供さんはず〜〜〜っと、義務教育の学校へ通うのですかね？？

もう少し、家探しの軸をずらした方が良いと思いますが。。。

以前そのような話をさせて貰ったお客さんも、お子様が中学校を卒業した今！

「津崎さんが言った通りだった・・・」と言われています。

学校をメインにして、マイホームを探す場合”人気地域”が多く、土地値段が高いところが多くあります。

と言う事は、他の地域でマイホームを購入するより”住宅ローン”を多く払う事になります。

もちろん、マイホームを売却して違う家を買えば良いのですが。。。

金融機関の融資残高と売却金額の兼ね合い・・・

新たに住宅ローンを組む不安・・・

色々な問題が出てきます。

少し話が脱線しましたが・・・

昨日は、中古の家を３軒内覧しました。

１軒目は築十年目のハウスメーカーで建てた物件！

太陽光発電も屋根の上に乗っていて、室内もきれいで値段も適正でした。

ただ、購入希望者の予算を遥かにオーバーしてしまい、この家は買えそうにありません。

２軒目！この家が一押しの物件だったのですが・・・

築４６年の物件で値段も安く、物件はお客さんに紹介する前に内覧しましたが、リフォームで十分に生まれ変わる物件でした。

お客さんも気に入られた様子だったのですが・・・

私たちにいい物件は、他の方にもいい物件で。。。

お客さん案内した直後に、他の方から買付けが入ってしましました・・・

やはり、物件を検討する場合、早急に動かないといい物件は買えませんね。。。

最後の家は、長期売れ残り物件！

古い家が乗っています。

この家もリフォームすれば十分使えます。

ただ、土地の広さが戸建てには広すぎます。

仲介に入っている不動産屋が付けた金額も”勘違い”金額。

近隣で”分譲住宅”用に開発して、売れ残っている宅地と同じ金額です。

このエリアで不動産業を営んでいる不動産業者ですが、全く近隣の状況を把握していません。

「ここの地域は人気がありますから！この金額は土地の値段なのでお買い得です」

しかし・・・

近隣が売れ残って地代を下げている事！

その原因が中学校の荒廃で最近お客さんに人気がない事！

全く理解されていませんでした。

今回、この物件に”買付け証明書”を入れました。

鬼の様な”指値”です。笑

しかし、この金額にも理由はあります。

まず、このエリアの人気が下がって、分譲地の値段が下がっている事！

熊本市で人気の敷地面積は４５坪前後！

しかし、この物件は７２坪あります。

１００坪くらいあれば、半分にして売る事も出来ます。

この坪数では半分にも出来ません。

長期に売れ残ってる理由がこのような理由である事は、容易に想像出来ます。

しかし、仲介に入っている業者さんはそのような事は全く考えていません。

売り側のお客さんも、長期に売れ残っているのは迷惑なはず。

今回私が提示した金額は”妥当”な金額だと思います。

少しでも高く売りたい気持ちはわかります。

しかし、物件には適正価格があり、売り買いは”縁”の物です。

しっかりと現状を把握して、気持ちがいい売り買いをするべきだと思います。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

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