「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

いい天気が続いています。

日本の四季はいいですね！！

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

今速報で”錦織 圭”選手が優勝したそうです！！

世界で戦う！

結果を出す！！

素晴らしいですね。。。

しっかりとトレーニングした結果だと思います。

それと・・・何より「テニス」が好きなんでしょうね！！

大家さんも”賃貸業”で戦っています！

勉強していますか？

入居者さんのこと考えていますか？

不動産業好きですか？？

先日”築年数２６年・木造２階建・８室”のアパートの売却を頼まれました。

売主の売却金額は悪くないのですが・・・

普通であれば。。。

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場所は熊本市東部で、人気がある場所です。

私が生まれ育った地元です！

もともと”芋畑”が広がっていた場所ですが、土地が安定しているため住宅地として開発されました。

小学校・中学校も生徒数が多く、マイホームを建てたり購入する人が多くいる人気エリアです。

今回の物件は”土地面積１１０坪・築年数２６年・木造２階建８室・入居者０”のアパートです。

約５年前から空室になっていたみたいです！

理由は知りませんが・・・

現所有者は年齢８５歳の高齢の女性です。

以前高値で物件を購入されているみたいです。

知り合いの不動産業者へ”3,000万円”で売却を依頼されているようです。

しかし、何年たっても売れない・・・

先日物件を見に行きましたが・・・

大家さんが遠方に住んでいて管理できないため、近所の業者がゴミを捨てていました！

今回大家さんに立会いをして頂いたのですが、自分の物件を見て唖然とされていました・・・

売却を頼まれた業者も見に行ってないのでしょうね。。。

これだけで業者の売る気のなさを感じます！

今回の売却金額も業者が提示したそうです。

近隣の宅地売買金額が約２５万円。

２５万円✖️１１０坪＝2,750万円

これに建物代金を乗せて3,000万円と金額を決めたのでしょう！

なんといい加減な・・・

立地を見ればこんな金額は提示できません！！

しかも、長期に渡って売れていないのであれば金額の見直しを提案すべきです！

今回の物件は土地の条件がよくありません！

約4.5m幅員の持ち分が入っている道路の突き当たり。

左側に物件が有り、右側（南側）は民家です。

右側民家の手前は２階建のアパート。

物件の左手前が民家です。

対象物件の間口が約３メートルしかありません。

先日大家さんと話した時に「坪２０万でもいいよ」と言っていただきましたが・・・

無理です！！

大家さんとしては最大限に条件を下げられたと思います。

道付きがいい土地であれば最高の値段です。

しかし、今回の物件は・・・

古いアパートを解体して”住宅地”として売り出すとします。

まず、解体費用がかかります。

仮に２筆に分けるとしましょう！

約４mの道路を入れる必要があります。

もちろん道路の金額は売却金額から引かれます。

１１０坪の宅地として考えます。

熊本市内の建売住宅の平均的な面積は４０〜５０坪。

家込みの金額で３０００万円以下です。

熊本では１１０坪の土地にマイホームを建てる方はあまりいません。

仮に２０万円で土地を購入したとします。

土地値2,200万円

これにそれなりの家を建てるでしょう！

家の価格4,000万円・・・

合計6,200万円！

これだけの金額を出して、道路アクセスが悪いマイホームを購入するでしょうか？

これだけの金額を出すのであれば、もっといい場所を探せます！！

ここで、大家さんに提案しました。

１番目は、すべて解体して舗装して「月極駐車場」で貸し出す。

しかし、投資が５００万円かかります。

新たな投資はしたくないとのこと・・・

２番目は”現況”で値段を下げての売却！

建物を見ましたが、相当な金額リフォームにかかります。

本日から見積もりに入りますが。。。

結論は「思い通りの金額では売れない！」ということです！！

原因は「物件の地域は良いのですが、購入した物件の場所が悪い！」

我々も仲介業者です。

少しでも物件を高く売って、多くの仲介手数料を頂きたい！

これが本音です！！

しかし、売れない理由があります。

今回もしっかりと理由を説明します！

納得できない金額であれば売却しないのも選択でしょう。

しかし、今回の物件は「金食い虫」になっています。

固定資産税を払い、火事・不審者の侵入等々・・・

マイナスの要素が多すぎます！！

今まで家賃で稼いでいるので、損は出ないと思います。

購入金額を考えたり、近隣の相場だけを考えれば損をしたような気分になるでしょう！？

後は持ち主の判断です！！

しかし・・・売却依頼を受けた業者も無責任ですね。。。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

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