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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

「キャッシュフロー」も満足!いよいよ「セミリタイア」の準備です!

 

 物件を何度も見に行き、物件の絞り込みが出来て、融資にもめどが立った!

次は売り主さんに購入の申し込みです!

 

地域によって変わりますが、「買付け証明書」や「承諾書」で意思を表します。

 

購入の申し込みは、購入の意思表示と契約するための条件の擦り合わせです。

後出しの条件が出てこないように、またドタキャンにならないように、売り主・買い主とも内容を精査してください。

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意思を伝えて合意がなされれば当事者間においては契約が成立!

という見方も出来ますが、一般には不動産仲介業者が入って

重要事項説明(宅建業法35条)を宅地建物取引主任者から受けて、

売買契約書(同37条書式)を交わして、手付金の授受をして初めてお互いが拘束力を持つようになります。

 

したがって、購入申し込みをした時点では、売り主も買い主もまだ契約に縛られていない状態という事です。

 

ということは・・・

合意がなされた後に、もっといい条件の買い主が現れればそちらに売る事も出来ますし、買い主も購入をキャンセル出来ます。

 

購入意思の表示の中で織り込む内容は

①物件を特定する内容(所在地・物件規模など)

②「この金額なら購入します」という金額

③支払い方法・支払い時期(手付金・中間金・残金)

④契約書に織り込む条件(ローンの停止条件・預かり敷金の帰属・瑕疵担保責任の有無と期間)

⑤購入意思がある旨の署名捺印

 

収益物件は事業としての要素が大きいので、申し込みの早さよりも「申し込み金額が高い」「現金購入」「頭金が大きい」

「ローン特約が無い」「決済まで期間が短い」「瑕疵担保責任をつけなくてもいい」など契約条件のメリットによって選択される事が多々あります。

 

不動産仲介業者にしてみれば「キャンセル」が一番困ります!

これまでかけた時間や労力がすべて無駄になってしまいます。

仲介手数料は基本的に成功報酬なので、契約が成立しないとただ働きになってしまいます。

このような迷惑を万が一かけたら、以後不動産屋は警戒すると思います。

 

前もって問題が分かっていればそれほど問題になりませんが、契約後に発覚した場合の問題点は非常に困りますし、問題が大きくなります。

お互いに危険を回避して、嫌な思いをしないように事前の打ち合わせはしっかりしましょう!

 

 

契約前に事前確認しておく事項

 ①固定資産税公課証明書(土地・建物)

②過去の修繕履歴(防水・外壁・給排水等)

③賃貸契約書・入居申込書

④最新のレントロール

⑤謄本(土地建物)公図・地積測量図・建物図面

⑥建築確認通知書・検査済み証・設計図書

⑦上下水道・ガス埋設図面・道路査定図

⑧隣地要約書・隣地立ち会い証明(測量図登記が無い場合)

⑨共用部分光熱費・消防点検・清掃メンテナンス費用

⑩告知事項(物件・入居者に関するもの)

⑪滞納者・退去予定者

⑫消防設備点検報告書・貯水槽清掃報告書

⑬水道等メーター共有の有無

 

などが事前確認に必要な項目です!

中には無い物もありますので不動産仲介業者にしっかり確認してください。

 

不動産は素晴らしい物です!

一緒に悩みましょう!!

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