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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

昨年購入した全く管理されていないマンション。

当社が購入した時は12室中4室が空室。

しかも、2年以上の家賃滞納が1室・・・

建物は汚く郵便ポストにも郵便物が詰まったまんま・・・

物件の周囲は環境が良く、役所や警察署、八代城・スーパー、アーケード・病院等があり良い住宅が建ち並びます。

立地は申し分ないのになぜ入居が決まらないのか??

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建物を見れば一目瞭然です!!

また、空室の募集も適当にネットに掲載しているだけ。。。

決まらないはずです!!

まずは、1番目につく郵便ポストを交換しました。
(写真は残っていませんが・・・汗)

それと並行して管理会社の変更と徹底的に清掃!!

これだけで大きく変わりました。

管理会社も地元に詳しい会社で担当は新卒の新人。

一緒に成長するつもりで厳しいことも言いました。

まず新人くんにやってもらったのが家賃滞納者との交渉!

当社が購入する前の家賃は放棄するので新たな契約の巻き直し、今後滞納が2ヶ月以上ある場合は退去すること。

以上を約束してもらいました。

当初は1ヶ月の滞納を繰り返していました。

多くの滞納者を見てきましたが、皆さん滞納するクセがついています。

滞納クセを月々当たり前に支払う習慣にしていきます。

長期滞納を見逃すのは家賃が入らないばかりでは無く、入居者を苦しめることになります。

金額が大きくなればなるほど苦しむ時間が増え、結果退去になります。

家賃を滞納して退去させられれば次の住居が簡単に決まるとは思えません。

私の場合、お互いのことを考えて厳しく催促します。

今は、月々きちっと入金していただいています。

部屋もクロスを張り替えたりキッチンシンクを取り替えたり、エアコンも取り替えました。

次の入居者が決まりやすい様にする最小限の投資です!

また、購入時の家賃は相場より安く、その賃料の見直しもしました。

また、外部駐車場を契約してあったのですが、入居者から貰う駐車場代より支払っている契約駐車場代の方が高かったのです・・・

手出しですね。。。

前所有者はその様なことも知りませんでした。

当社購入後は駐車場契約者と話をして借上駐車場を解約して、個人個人で契約をしてもらいました。

その様な一つ一つの積み重ねで利回りが変わってきます。

空室も4室中3部屋が相場家賃で決まりました。

他も色々と手を加えています。

この様に物件を購入すれば終わりでは無く、じっくりと一つ一つ見直すべきです。

大家さんは大家業であり仕事です。

仕事としての意識を持たなければせっかくの物件が台無しになってしまいます。

 

不動産投資に失敗している大家さんの多くが「人任せ」

 

今は多くの物件が建設され部屋の供給過多になっています。

しかも少子化・・・

努力をしない大家さんは市場からはじき出されます!

しっかりと足元を見つめ、入居さんに良いサービスを提供する!!

仕事としての大家さんを目指しましょう。



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津崎哲郎

バブル景気の生き残り。不動産の裏も表も見てきた男。「本当にその不動産で大丈夫?一緒に悩みましょ!」を合い言葉に不動産のコンサルタントをしています。

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