「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

先日、数棟購入頂いているお客様の案内をしてきました。

お客様の希望は「社員寮にも使える物件」

場所も金額も戸数も希望通り！

しかもRCで償却期間もバッチリ残っています。

希望の間取りは１LDKだったのですが、今回の物件は全て２LDK〜３LDK・・・

ここだけは違いましたが「社員以外の入居者さんはファミリータイプを探される事もあるので」とのことで内覧しました。

１階が駐車場のピロティタイプ。

見た目は悪くありません。

しかし、空室が多すぎる・・・

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場所は最近人気エリアで物件が出れば、収益物件に限らず戸建て・区分所有・土地が速攻で売れるような立地です。

元付業者さんの案内では12戸中５部屋空室・・・

しかも内覧当日、引越しがあってました💦

結果、12部屋中6戸の空室（汗）

まあ、私としてはそのような物件は大化けする可能性もあるので実は大好物です・笑

早速内覧をスタートしました！

注：文章と画像は関係ありません

まず１部屋目・・・

部屋を開けた瞬間、腰が抜けそうになりました！！

ス・スケルトン・・・

前入居者がどのような使い方をしていたかわかりませんが、玄関入ってすぐにバーカウンターみたいなのが有って、その他はスケルトン状態・・・

今まで多くの物件を内覧してきましたが、レジタイプの物件でスケルトンは初めてでした。

考えようによっては値段交渉のネタになるし、自分の好きな部屋が作れるしとなぜかポジティブになりましたが・笑

その他の部屋も内覧しましたが、どれも個性的な部屋です！！

元付業者さんに物件の履歴を聞きました。

今の大家さんが購入して2年弱。

今回の元付業者が管理しています。

この業者が仲介したのかは不明です。

何故？このような個性的な部屋が多いのか？？

引き継ぐ前の管理会社が前オーナーに言って改装したそうです。

気になったので前管理会社の名前を聞いて私も納得・・・

この管理会社は自前でリフォーム会社を持っています。

建前は別会社ですが・・・

なぜ、そのような部屋を作っていったのかは説明は省きます。

あくまでも私の想像なので・・・

でも、想像通りだと思いますよ笑

かわいそうなのは大家に憧れて購入した現オーナー・・・

まだ購入して2年弱・・・

予想と違い空室が多いので大家業が嫌になったそうです！

いつも私がお客さんに言ってること！！

「不動産投資は１棟目が大事です！！」

融資の受け方も物件運営も・・・

全て集約されています。

これは、不動産の仲介業者にも責任はあります。

でも、最終判断は物件購入者。

不動産を購入したくて仕方ない「物件欲しい欲しい病」にかかってる方に多く見られます。

以前と違い”大家さん”ではなく”大家業”

事業なんです！！

私の結論は「現オーナーは物件を早く処分するべき！！」

投資の世界の”損切り”です。

どのような購入の仕方をしたかは知りませんが、融資を受けている場合１２戸中６戸空室であれば自己資金を補填しているはず・・・

これに修繕費・固定資産税・管理費等々の諸費用が毎月かかってきます。

今回の私のお客様も場所等気に入り金額次第では購入するとのこと！

しかし・・・問題が。。。

売却希望金額が高すぎる！！

想像ですが、購入時から２千万円は上乗せしてあります。

元付業者さんに「値引き交渉はできますか？」と尋ねたところ

「１００万くらいが限度と思います」とのこと・・・

確かに仲介業者としては金額が売買金額が高い方が手数料も多くもらえます。

そもそも、インカムで稼げてない物件でキャピタルを出そうとの考えが無理があります。

人って欲があります。

理解します。

しかし、どのような投資も損切りの判断を誤れば大損します。

しかも、大きな金額の不動産投資！！

私が売主側の仲介をするのであればオーナーに進言します。

それで仲介を外されても問題ありません。

そもそも売れない金額ですから！！

売れるかもしれません。

でも、ババ抜きのような物件を次の方に売るようなことはしたくありませんし、何よりも時間の無駄でストレスです！

結論は・・・

不動産は１棟目の購入が大事で、時には損切りも大事ということ！！

くれぐれも”物件欲しい欲しい病”には罹らないでくださいね・笑

注：画像と投稿内容は関係ありません

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