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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

昨日の続きです!

昨日の記事「マイホームを購入または新築するとき、道路調査が重要です!!」

 

建築基準法上の道路は法第42条に規定する各種の道路を指します。

土地計画区域外には適用されません。この地域は”道”で表現されています。

”道路”と”道”は建築基準法上ではどのように分けられているのか!?

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法  令 呼  称 内    容
42-1-1 1号道路 国道・県道・市道などの道路法の道路
42-1-2 開発道路 開発許可などにより築造された道路
42-1-3 既存道路 建築基準法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道路
42-1-4 計画道路 事業執行が予定され特定行政庁が認めた道路
42-1-5 位置指定道路 道路位置指定による道路
42-2 2項道路 建築基準法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道路
42-3 3項道路 土地の状況により4m未満で指定された道路
42-4 4項道路 6m区域内の特定行政庁が認めた道
42-5 5項道路 6m区域指定時に現存していた道で幅員4m未満の道
42-6 6項道路 幅員1,8m未満の2項道路

 

 

1号道路(道路法による道路)                           

法第42条1項には「次の各号の一に該当する幅員四メートル」を道路と規定する!と書かれています。

つまり道路の原則は幅員が4m以上のものです!

4m以上か未満かはとても重要になってきます!

4m未満であれば道路法による道路でも1号道路には該当しません。

もし4m未満の道路であればどの規定の道路か調査することが大事になってきます!

1号道路のほとんどが市町村道や国道、都道府県道です。

いわゆる公道ですね。。。

 

 

2号道路(開発道路)                                       

都市計画法、土地区画整理法などにより築造された道路を2号道路と言います。

別名”開発道路”と言います。

理由は市街地などの開発行為によって宅地の中に築造された道路が多いためです。

開発道路は築造後一定期間を経て道路管理者に引き継がれ公道になることが多いです。

道路管理者(行政)に引き継がれて、市道に認定された場合には1号道路に該当することとなります!

 

 

3号道路(既存道路)                                        

建築基準法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道路が3号道路です。

法律が規定される以前から行った道路は、建築基準法上の道路として認めるようになったため、3号道路は古くからある道路ばかりです。

そのため道路境界がはっきりしない道路が大半です!

1号道路は公道が多いですが、3号道路は一般的には私道が多いです。

 

 

4号道路(計画道路)                                        

工事前または工事の最中でまだ道路としての形状が整っていません。

しかし、このような道路でも要件を満たすことで建築基準法上の道路(4号道路)として該当するようになります。

 

◎建築基準法上の道路(4号道路)の要件

①道路幅員が4m以上あること
②2年以内に事業の執行が予定されていること
③特定行政庁が指定していること

 

 

5号道路(位置指定道路)                                   

都市計画法による開発許可で築造される道路(2号道路・開発道路)ではなく、法令で定める基準に適合した道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものを位置指定道路と言います。

私道を関係者の申請で建築基準法上の道路にすることで、位置指定道路として建築基準法上の道路に該当すると私道であっても変更廃止は難しくなります!

宅造した区画数がある分譲地の行き止まりが多い道路をイメージするといいです!

 

 

2項道路(みなし道路)                                      

建築基準法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道路

上記の5つの道路は法だい42条1項に規定する道路でした。

これから説明する道路は、法第42条2項〜6項は例外的な対応で道路として認めたものです!

建築基準法上の道路は幅員が原則4m以上必要です。

しかし、土地によっては4m以上の幅員を確保するのが難しい場合があります。

4m未満の道路でも建築基準法上の道路に該当する道路があります。

それが以下で説明する道路です。

 

まずは2項道路!

道路調査をする時によく出てくる道路です。

建築基準法施行の際または当該区域が都市計画区域に指定された際に、既存の建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定した道路は救済措置として道路とみなします。

道路を調査する時に4m未満の道路であれば役所の建築指導課等で確認しましょう!

 

 

3項道路                                                           

3項道路は京都の祇園町などの特定の地域以外ではほとんど見ません。

あまり気にしなくていいと思います。

 

 

4項道路                                                           

6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で特定行政庁が認めた道路を4項道路と言います。

4項道路と認められる要件は

・1号、周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道(4m以上)
・2号、地区計画等に定められた道の配置及び規模またはその区域に即して築造される道(4m以上)
・3号、第一項の区域が指定された際、現に道路とされていた道

 

5項道路                                                           

6m区域指定時に現にあった道で4m未満の道

 

 

6項道路                                                           

4m未満の道路の一般的なものに2項道路(みなし道路)がありました。2項道路と認められるためには原則として幅員が1.8m必要です。

では、1.8m未満では建築基準法上の道路に全て該当しないのか?

これが法第42条6項に規定されています。

建築審査会の同意を得れば建築基準法上の道路に該当します。

 

 

 

以上のように道・道路は細かく規定されています。

気に入った土地や建物があっても道路の条件では建築できなかったり、再建築が不可の場合があります。

 

仲介不動産屋の重要事項説明にもしっかりと記入してありますが、その調査もいい加減なことが多くあります。

必要以上に調べる必要はありませんが、仲介業者の説明をしっかりと受け疑問に思ったら質問してください。。。

 

不動産を検討する時間は本当に楽しい時間です!
一緒に悩みましょう!!

 

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