7Feb
不動産を購入する時”道路調査”がすごく重要です！！！
逆に土地の調査漏れで一番問題になるのも道路です！
どうして不動産会社は道路をきっちりと調査しないのでしょうか！？
これは一軒家に限らずマンションにも当てはまります。
今年に入って道路問題の物件が多くなっています。
我々からすれば道路はきちっと調べるのが普通です。
しかし、しっかり調べない仲介業者も残念ながら多くいます・・・
先日決済した区分所有のマンションも道路が調べられていませんでした。
売買して１年も経っていないマンション。
重説・契約書を見ましたが道路のことは適当に書いてあるだけ！！
持分のことなど全然書いてありません。。。
字図を見ればすぐにわかることなのに・・・
一般的に道路に見えれば、初心者には建築基準法の道路は複雑でわかりづらいと思います！
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不動産を扱う業者でも、曖昧なまま実務をこなしているものがいることは残念ながら否めません！
せっかく購入したマイホーム（特に中古住宅）が接道義務を充足していなければ、今の建物を取り壊して再建築不可ということも十分に考えられます。
では何が重要なのか！？
皆さんは道＝道路と一概にお考えでしょうが、不動産で重要なのは「建築基準法上の道路」なのです！！
建築基準法上の道路は第何乗何項と細かく分けられています。
条文の道路については我々不動産業者もしっかりと調べないと以外に知りません！！苦笑
では、なぜ？道路の調査がそんなに重要なのか！？
不動産（マイホーム等）は、建築基準法・都市計画法・民法・宅建業法etc…などが絡み合って建築・売買が行われます。
その中で建物を建築する場合”建築基準法”が大事になります。
建築基準法の中に「接道義務」というものがあります。
これは建築基準法第４３条１項の「建築物の敷地は、幅員（道路幅）4m以上の道路に2m以上接しなければならない」との規定があります。
しかし、接道義務は都市計画区域または準都市計画区域内の建築物にかかる規定で、都市計画区域外では接道義務は基本的にありません。
都市計画に基づいて住宅を建てるもので、道路が日照・通風の確保や防災活動・緊急時の避難活動に用いられるためです！
接道義務の大きなポイントは以下の2点です！！
①敷地が2m以上道路に面しているか？
②敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか！？
です！！
１つ目のポイントは間口が2m以上接面しているかどうか？
２つ目は接面する道路が”建築基準法上の道路”であるかどうかです！！
では、建築基準法上の道路とはどのような道路なのか？？
明日につづく・・・笑
不動産の悩みは尽きないと思います。
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