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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

気持ち良い季節になりましたね。

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

最近、不動産投資ブームに乗って2〜3年前に購入された物件の売却案件がチラホラ来ています。

キャピタルゲイン狙いの物件もありますが、「思ったほどキャッシュが残らない!」や「収入と支払いが逆転した!」等のマイナスからの売却も少なくありません。

人は損をしたくないもの。

気持ちはよくわかりますが、全体的に再販金額が高い!!

高く購入しているため、せめて購入金額で売却したい・・・

物件価格が下がってきている現在、無理な金額です!

 

思った様に物件を運営できなかった理由は

⒈高値買い

⒉物件の調査不足

以上が最大の理由と思います!

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今だに、収益物件の情報が出ると競う様に買い付けが入ります。

 

上記の投資失敗理由の1は、慌てず物件を購入すれば防げます。

不動産投資は思ったほど儲かるものではありません。

少しでも安く購入した方が利回りも良くなり、安定して運営することができます。

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問題は上記理由の2です。

どの様な理由で物件が売却されるのかをしっかりと調べる必要があります。

 

最近あった実例を書きます。

レントロール上は「満室運営の高利回り物件」でした!

金額もそれほど高くなく、購入者も”物件欲しい欲しい病”にかかっていた為、その物件を購入されました。

ご本人の属性も良く、金融機関の融資も難なく通りメデタク?購入されました。

 

しかし・・・

2ヶ月もしないうちに、8割ほどの入居者が退去をしたそうです!

もうおわかりですよね?

前所有者が知人と賃貸借契約を交わして、満室にしていたみたいです。

これは確証ではありませんが、間違いないと思います。

実は、ここまで酷くなくてもこの様なことはよくあることです!

仲介した不動産屋が、関与していたかどうかはわかりません。

しかし、不動産屋が作成する”レントロール”はどの様にでも作成することができます。

 

空室であっても「募集賃料」を高くして、”満室時予定利回り”をよく見せることもできます!!

調べたら、築年数20年の物件の募集賃料が”新築時”の賃料であった!何てことはよくあります。

物件の属性をしっかりと調べましょう!

この物件は持ち主が「損切り」することで無事に売却できました。

本業に余裕があったので「損切り」することが出来たのですが、キツキツの計画で物件を購入していたらどうなったのか?

怖いですよね。。。

今も『不動産物件欲しい欲しい病』にかかってる人は・・・

一息おいてください。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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