「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

先週は東京ディズニーリゾート訪問から、怒濤の飲み会で中々ブログを書けませんでした・・・

ランキングも下がってしまっています。

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どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です！

最近「固定金利・長期金利」どっちが良いのかの相談を良く受けます。

どっちがいいのでしょうか？

答えは・・・

わかりません。。。

人それぞれの不動産物件の運用方針で変わります。

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不動産投資は短期で物件売買をして利益をだす「キャピタルゲイン」

長期で家賃をもらって利益を出す「インカムゲイン」

二通りの利益の出し方があります。

しかし、ほとんどの方は長期保有の「インカムゲイン」で運営されると思います。

私も基本的な投資の組み合わせは長期保有を勧めています。

アパマン事業における『利益』は基本的には、物件の利回りと借入金利の差によって決まります。

利回りがよく、金利が低ければ多くの利益（キャッシュフロー）を得る事が出来ます！

物件利回りは物件の取得時点で上限が決まってしまいます。

これに対して、金利は物件取得後に上下します！

景気動向によって変わってきます。

アパマン事業のリスクとして考えれば、長期の固定金利がいいでしょう！

今の金利状況から考えれば、ほとんど金利は底値だと考えられます。

という事は、確率的には金利は上がる可能性が大きいと思います。

アパマン事業は長期保有で家賃収入を得る事業です！

金利に対しても「長期所有」を前提に組み立てをする方がいいでしょう。

しかし、人生なにが起こるかわかりません！

急に物件の売却をしなければならない場合もあります。

この場合、長期の金利で金融機関と契約を結んでた場合、途中で物件を売却して返済をすると”違約金”が生じます。

金融機関で変わってきますが、基本的に違約金は「借入時の金利・返済時の金利・借入金の残存期間」で決まります！

今までこの違約金を払ってきましたが、結構大きな金額になります。

不動産物件購入時は「一生物件を保有します！」とよく言われますが、なにが起こるかわかりません。

実際、自己保有物件よりも良い物件が出た時には買い替えをするかもしれません。

購入時よりもいい金額で買いにこられれば「キャピタル」狙いで売却するかもしれません。

家庭環境が変わるかもしれません。

事業が上手く行かないかもしれません・・・etc

私の考えは『短期譲渡』の境目である５年以上の固定金利、以降金融機関との相談見直しにするのがいいと考えます。

５年以上物件を保有していれば、物件の売却時の利益に対する税金が安くなります。

金利が大きく上昇するとは考えにくいのですが、万が一５年後に金利が上昇する時には、景気が良くなっていると考えられます。

という事は、金利見直し後に金利が大幅に上がっても物件をいい値段で売却出来ます！

また、１０年の固定金利で物件を購入した場合、利回り１０％の物件を購入していれば計算上はほとんどの支払が終わっています！
注：あくまでも計算上です。

結論は、物件の運営方針によって「固定・変動」の金利を選ぶのがいいでしょう！

長期で物件を所有しようと思っても、物件の保有期間に売却をせざるを得ない事態が発生するかもしれません。

そのため固定金利の期間が２０年では長過ぎます。

５年から１０年で固定金利を組み、以降経済状況によって見直しをするのがいいと思います！

金利は以前に比べれば安くなっています。

アパマン事業で『金利』は重要です！

しっかりと考えましょう！

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

不動産は素晴らしいものですよ。

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