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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

すっかりあったかくなりましたね!

お花見は済みましたか?

今日、お店で花見をする

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

外で食事したり飲んだりするのが苦手です。。。

 

先日お客さんを案内したリノベーション済みの物件。

「事故物件」でした・・・

しかも販売した業者は知っていたのに告知をしてくれませんでした。

ここで事故物件とは?

注:本日の記事と写真は無関係です

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「事故物件」とは、実は用語に明確な定義はありません。

広い範囲では「住宅ローンの破綻」所有会社の倒産を売却理由としての”金融事故”を含める場合もあります!

しかし、不動産取引において一般的には建物内での「自殺」「他殺」「火災による焼死」「不審死」「事故死」等々・・・人の死亡にかかわる事件があった場合をいいます。

病死や老衰による死亡でも腐乱していたり、死亡原因が不明で敷地内で遺体が発見された場合、敷地内で凍死体が発見された場合も事故物件になります。

このような物件は『心理的瑕疵物件』といいます!

他には大雨による床下・床上浸水があった建物、地震による損傷・雨漏りやシロアリ被害のある建物、地盤や土壌に問題のある敷地などでその問題が解消していない物件等も「事故物件」に含める場合もあります!

では?どのようにして事故物件を見分けるのか?

通常「事故物件」の場合は、売買であれば売り出し価格が、賃貸であれば募集賃料が安く設定されています。大体2〜3割、場合によっては半額という場合もあります。(事故の内容によって変わる場合が多いと思います)

不動産の広告に「告知事項あり」と記載されています。しかし、所有者のプライバシー保護の問題がある為、具体的内容は記載されていません。

実際に購入や入居する場合に契約前の「重要事項説明書」において宅地建物取引士から、ある程度細かく説明をされることになっています!

しかし・・・

「何年前の事件・事故まで説明をしなくてはならない!」という明確な規定はありません!!

賃貸であれば事故があった次の賃貸人には説明をするものの、その次の賃貸人には説明をせず、しかも賃料を元に戻す方もいます。

今はアルバイトで3ヶ月くらいの短期入居をする人もいるらしいです。。。

 

売買の場合も同様で、次の購入者には説明するがその次の購入者には説明をしない場合が多くあります。

ひどいところは、わざと一度違う名義に変更して転売する業者もいます。

事故物件を安く購入して、一度名変してクリーニングして通常価格で売却する!

儲かりますよね!!

 

売却物件内で「事故」「事件」など心理的瑕疵、あるいは建物の瑕疵・欠陥などについて、売主が知っていることは買主に告げなければなりません。

もし、これを怠れば「不告知」として責任を問われます。

同様に不動産業者は知り得た事項を説明しなければ『説明義務違反』となります!!

もし、そのような説明を受けないままで購入した物件が「事故物件」だったと分かれば、売主及び不動産業者へ責任を追及し、損害賠償または契約の解除を求めることができます。

しかし、間に人が入った場合等はなかなか追及が難しくなります。

 

今回は古い物件で、あいだに何人か入っている物件です。

私が案内したお客さんが物件を気に入りました。

私は、万が一のことがあるので色々な事を調べます。

事故物件も比較的簡単に調べることができます。

今回の物件は”首吊り自殺”があった「事故物件」でした!

 

熊本で有名なリフォームリノベーション業者が施工して、販売しているのが以前から知っている不動産屋です。

近隣の相場から見れば少し高い価格設定。

これだけ綺麗にリノベーションしてあれば当然かな!?と思っていました。

リサーチするまでは・・・

万が一事故物件であっても、その業者が黙っているとは思っていませんでした。

人はわかりませんね・・・

 

「ちょっと聞きたいことがあるんだけど、この物件は事故物件だろ!?」

「ちょっとそんな事を聞きました・・・」

「ちょっとでも聞いたんなら告知してくれないと!」

「いや、前の前の方みたいなんで・・・」

「じゃあ、知ってたってことだね!」

「・・・・」

二度と取引はしません!

 

実名を晒してやろうかと思いましたが、気になる方は個人的に聞いてください。

不動産業者とリノベした業者を教えます!!

次回のセミナーで話すかな・・・笑

 

もし、リサーチをせずに私のお客さんがその物件を購入していたら・・・ゾッとします!

相場より高い値段で購入した物件が事故物件・・・

最悪です!

事故物件に住めばいずれわかります。

 

夜中にガタガタ音がしたり、金縛りにあったり、見えないものが見えたり・・・

嘘です!!笑

 

近所の人が教えてくれます!

 

告知されていない事故物件を見分けるのは難しいと思います。

 

最終的には人と人!

信用できる不動産業者と付き合うしかありませんね。。。

 

ただ・・・

そのような事を気にしない人は、物件を安く買えます。

安く住めますよ!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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