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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

連休中に収益物件を見に行くあなた!アパマン経営の成功の鍵は◯◯◯◯!!

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この3連休を利用して、現地調査や資金繰りを検討してる方も多くいらっしゃると思います。

買う前が一番楽しいかも!?

 

アパマン事業の成功の鍵は「初期設定」にあります。

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アパマン事業は、物件を購入すれば、ある程度は自動的に収入が上がります。

だからこそ、最初の仕組みづくりが大事になってきます。

 

入居者は物件を選ぶ事は出来ますが、貸し主はそこの物件しか貸せません!

 

以前みたいに「貸してやってる」経営では、あっという間に空室だらけ、事業は行き詰まります。

 

物件を貸し出す時の「初期設定」さえしっかりしていれば、アパマン事業の成功の確率は、ぐっと上がります。

 

他の事業に比べても、アパマン事業の初期設定が、事業の成否を決める割合は群を抜いてると思います。

 

まずは、入居者が検討しやすい「地域」「魅力ある物件」を選ぶことです。

アパマン事業の収入は、入居者さんから頂く家賃です。

 

家賃が入らない = 事業は成立しない

 

の方程式が成り立ちます。

この事を良く理解してください。

「わかってるよ」と思われると思いますが、わかっていない人が多すぎます。

物件を買う事だけにエネルギーを使い、肝心の事業としての考えがない人が多すぎます!

 

また、魅力ある物件を「適正価格」で購入する事も非常に大切です!

 

いくら人気があり、常に満室状態であっても、購入価格が高ければ利回りは低くなってしまします。

 

購入後に「家賃アップ」は、非常に困難でしょう。

マイホームを購入する場合は「気に入るかどうか?」の判断だけでいいのですが、アパマンは事業ですので、キッチリと数字に落とし込んでからの判断が重要になってきます。

物件を購入する場合は「購入価格」をよく判断しましょう。

どんなにいい場所で「欲しくてしょうがない」物件でも「縁がなかった」と割り切る事も大事です。

 

物件購入で大事なのが「購入価格」ですが、見落とされがちなのが

 

減価償却」です。

減価償却を大きく計上し、経費を大きく取れるように建物価格を大きく設定する(建物割合を大きくとる)必要があります。

 

あとは資金調達の問題です!

どんなに適正価格で物件を購入しても「高金利」だったり「借入期間が短い」だったりすれば、利益が出なかったり、キャッシュフローが回らなくなり、あっという間に資金ショートを起こしてしまします。

 

このように物件を購入するにも色々な事を考えなければいけません。

くれぐれも舞い上がって、冷静さを失わないように!

 

不動産は縁のものですよ!!

 

不動産は素晴らしいものです!

一緒に悩みましょう!!

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津崎哲郎

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