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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

先日の記事に早速お問い合わせ頂いています!

「指値して、どぎゃんしてコギればヨカッですか??」と・・・熊本弁です!笑

訳しますと

「指値でどうやって値切れば良いんですか?」という意味です!

勘違いをして欲しくないのですが、決して「値切れ」と言ってるわけではありません。

今の収益物件の価格が異常に高騰している為「適正価格になるように交渉しましょう!」と言ってるのです!

勘違いした値交渉は、感情がもつれて上手く行く事はありません。

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では、どうするのか?

交渉の仕方はいろいろあるのですが、やはり”値段の根拠”をしっかりと提示する事が大事です。

先日も書いた通り、不動産価格は”あって無いようなもの”です。

買主側が利回りで指値をしても、その値段は「買主の都合」です。

利回りが”8%”でいい人もいれば”13%”必要な人もいます!

これだけで”5%”の開きがあります。

よく不動産会社は「売買金額の10%位までは交渉が可能です」みたいな事を言いますが、何を根拠に言ってるのでしょうか?

たぶん、不動産会社の永年の”慣習”で10%という数字を出してるのだと思います。

売り主側も、不動産会社の慣習で値段を決められるのも、納得しませんよね。。。

また、私が嫌いなのが「物件の粗探し」をして値段交渉をする事です。

いつも言いますが、中古物件は”なにか”あるのが当然です!

物件に何かあるのが嫌な人は、新築を建てましょう!

粗探しをされて、値段交渉をされても、売主は面白くないですよね・・・

物件の売買交渉は「売主」「買主」ともに対等の立場で居なければなりません。

もちろん、大きな改修が必要な物件は、事前交渉が必要になります。

私が指値をする場合

物件の価格(土地代+建物金額)+物件の収益価格

を一番の指値を決める指針にします。

ただ、ここの物件価格は中古のため、ある程度の積算方法は自分の中で決めごとを作っています。

また、物件の収益性は購入対象物件の”築年数”等が大きく関係します。

築年数が古ければ、融資年数が短くなるので、キャッシュフローが出づらくなります。

この辺りを計算して指値をしないと、固定資産税や経費を支払った後に”収支が逆転”してしまう事が起きてしまします。

 

とにかく「売主」が納得出来るように数字をはじきましょう。

ただ、指値の場合は時間がかかります。

売れ残りの物件であれば、交渉もスムーズに進むかもしれませんが、売りに出してすぐの物件や、大幅な値段のダウンは時間が結構かかります。

交渉中に「いい物件」が出る可能性もあります。

したがって、自分自身で交渉の時間を決めて、無駄な時間をかけすぎないようにしましょう。

切り上げるタイミングを見極めるのは、今までの交渉時間の事を考えれば難しいかもしれません。

また、物件に愛着が湧いてるかもしれません!

でも・・・物件はこれだけではありません!

「縁がなかった・・・」とあきらめる事も、前進です!

とにかくいろいろな物件を見て回って、物件の目を養いましょう!

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ

 

 


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