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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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12月は仕事をしない事を目指していましたが・・・無理でした。。。

昨日から良い物件がドンドン来ています。

築古の木造やS造!

立地も良い物件!こんなに大量に放出されるなんて・・・

とりあえず今日から調査します!

今年は、周りからの持ち込みが多くあって本当に感謝しています!

 

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

築古物件は時々『未登記物件』が有ります。

物件全体が未登記ではなくても、一部分を増改築したりしてその部分が未登記だったり・・・

未登記物件には基本的に金融機関の融資は付きません!

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「不動産は現金で買うから関係ないよ!」

そのような方は、明日からのブログよろしくお願いします。。。笑

 

金融機関が融資をする場合、物件に”抵当権”を設定します。

しかし『未登記物件』は建物は有りますが、書類上はこの世に存在していません。

金融機関も”抵当権”の設定のしようがありません。

結果、融資はでません!

 

今までもそのような物件が有りました。

物件を気に入って、契約に向かって金融機関に事前に打診。

打診してすぐは金融機関もわかりませんので、前向きな返事をもらえます。

しかし・・・数日後に金融機関の担当者から

「◯◯さん、先日の物件は図面と少し違うのですが??」

と連絡が有ります。

「1階が増築してあって、未登記です!」

結論は「未登記物件は、抵当権の設定が出来ないので融資はできません!」という事です!

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期待に胸を膨らませていた購入希望者は”ガク”っと来ますよね。

仲介した不動産屋に相談しても

「未登記物件でしたか!?じゃあ仕方ないですね・・・」

と言われたりします。

事前に図面と現地の確認をしていれば簡単にわかるのですが・・・

未登記物件でも”固定資産税”は課税されています。

”固定資産税”の証明書だけを見て、大丈夫と判断したのでしょう。

 

未登記物件は人気地域によく有ります。

なぜか?

建物を建てた後に、人気があり部屋数が足りなくなります。

それで勝手に増築をする人が多くいました!

 

あなたはここであきらめますか??

諦めるのは早いですよ!

 

昨年・今年2棟未登記物件の売買をしました!

物件をどうしても諦めきれない方からの相談でした。

 

実は比較的簡単に売買出来ます。

 

方法は相談ください!!

 

では、今日はここまで。。。

 

うそです!!

もったいぶるような方法ではないのでお教えします!

 

現物件所有者へ連絡します。

その時に重要な事が有ります。

物件を諦める様に言った仲介業者は排除してください。

そして、私に依頼してください・・・爆笑

 

現所有者の協力がなければ、登記出来ません!

現金で購入する人は別ですけど。。。。

今回の登記は金融機関の融資を受けるのを前提としています。

 

現所有者も物件を売却したいわけですから、比較的簡単に協力してくれます。

もちろん現所有者の費用負担です。

 

土地家屋調査士へ連絡します。

測量してもらいます。

そして、表示登記をしてもらいます。

これだけです!

 

物件に余程の問題が無い限り、約1ヶ月で登記は出来ます。

1ヶ月時間が余計にかかるのが無駄な時間ですが、良い物件を購入出来れば問題ないと思います。

ここだけの話ですが・・・

未登記物件という事で、物件登記の話を現所有者へする前に指値もしやすいでしょう!

 

問題があっても気に入った物件であれば諦めずに色々と調べましょう!

簡単に問題が解決する事が多く有ります。

優秀な司法書士を味方につけとくのもいい方法ですよ!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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コメントはこちら

    • 西山由佳理
    • 2016年 5月 19日

    気に入った中古物件を発見しました。広さの割に価格が安く、駅からの距離も近く、希望にぴったりでしたので購入を検討しています。ところが、対象物件に3階へ階段があり、荷物部屋が増設されており、建物の高さ制限が建築基準法違反で登記もされておりません。なので、ローンがおりませんとの事でした。売主の希望では建て直して欲しいとの事ですが建物はまだまだ綺麗で充分使えます。契約前でも未登記部分をいじってもいいとの事。こういう物件の購入はやめた方がいいのでしょうか?

    • 津崎哲郎
      • 津崎哲郎
      • 2016年 5月 20日

      詳細がよくわからないので私ならを前提に返事します。
      金融機関は未登記物件には融資しません。
      建て直しとのことですが、改築だと思います。
      私であれば、現所有者に改築してもらい登記をしてもらいます。
      契約時にその特約を入れてもいいでしょう。
      全て条件が整ってから決済へ進めます。
      それではないと融資がつかないため前へ進めねいと思います。
      仲介の不動産業者が入っていますよね?
      契約ごとなんで不動産屋に相談されるといいと思いますよ。。。
      なんかあればメールください。

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