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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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4月26日、長崎で初セミナーを開催します。
https://www.facebook.com/events/483030091801887/?ref_dashboard_filter=upcoming

昨年末からの予想通り、物件の価格が上がりすぎて不動産業を開店休業状態の

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です。

だって・・・自分で買いたくない物件はお客さんに紹介出来ません。。。

見た目は悪いですが、結構まじめな地上げ屋です。。。笑

売却の査定依頼は多く来ます。

しかし物件の売却を依頼する時は、余程の事が無いかぎり数社へ依頼しますよね!?

少しでも高く売りたいでしょうし、間違いではありません。

他の業者さんに比べて、私が出す価格は安いので依頼は来ません。

高く査定金額を出して、依頼を受けるのは簡単なんですが・・・

不動産の仲介は”売り手良し””買い手良し””仲介よし”の「三方よし」無ければいけません。

高い査定金額をつけても・・・どうなんですかね??

結局、ほとんどの物件が長期で売れてないので、私が出した金額が間違っていなかったと解って頂けると思っているのですが。。。

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今日も”築古物件”の査定へいきます。

築36年のRC物件です。

最近はリノベーションもマイブームなので話が上手く進めば良いのですが。。。

築古物件を買う場合、融資期間が問題になります。

融資期間の決め方って結構難しいですよね!?

ほとんどの場合は、金融機関との兼ね合いもあります。

金融機関の融資期間としては「税務上の耐用年数  ー  築年数」が基本になってるとお考えの方達がほとんどだと思います。

この期間の決め方は、某大手メガバンクが便宜上に決めたやり方で、いつの間にか一般的になりました。

しかし、金融機関によってはこの方法で融資しているところと、そうでないところがあります。

もちろん申込者の属性で大きく変わります。

ここでいう「税務上の耐用年数」とは何でしょうか?

これは、国税庁が減価償却を設定する為に設けた便宜上の期間です!

実際に建物を使用出来る期間とは全く関係ありません!

大事なのが、耐用年数内に借入金をすべて返済しなければならないという法律はありません。

金融機関の行内ルールとして、融資期間を”耐用年数”と決めているところが多くあります。

どうしてか?

単純に減価償却を指標として用いれば”便利”だからです!

金融機関に融資を持ち込んだ場合、物件を見もしないで簡単に融資期間を出す行員にどれだけイラついた事か・・・

しかし、金融機関もこの考え方を改めています。

特に地域密着型の金融機関は変わって来ています。

まず、リフォームやリノベーションしてある物件は、工事の履歴がはっきりしていれば融資期間が長くなります。

今はアベノミクスの影響か?金融機関も貸出先を探しています。

比較的安全な”不動産投資”には金融機関も融資付けに積極的です。

金融機関もお金を貸し出さなければ”商売”にはなりませんからね・・・

しかし、重要なのは日頃から金融機関と付き合いをしとく事です。

こつこつと積み立てをしてもいいですし、自動車ローンを使うのもいいでしょう!

知り合いの住宅ローンを紹介するのもいいです!

最後は人間関係になってきますので、日頃から金融機関と上手に付き合いましょう。

不動産投資は、金融機関との付き合いが不可欠ですから・・・

結論は・・・

税務上の耐用年数と融資の借入期間には相関関係はありません!!

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。
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