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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

大家業の倒産!今までは馴染みがありませんでした。しかし・・・

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5月17日に

宅地建物取引主任者資格試験対策セミナー in 熊本

を開催します。

すぐ定員になると思ったのですが・・・

まだ空席が3席あるそうです。。。

大家業を目指す人は「取引主任者」の資格くらい持ってた方がいいのになぁ〜

人数が少ない方がセミナーを受けた方の合格率が上がるのでいいか!!

 

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!!

 

今までは「大家業」の倒産・・・

あまり聞きませんでしたよね。。。

「大家業」を今までされていた『地主大家』さんは、もともと土地持ちですし、他の資産も多く持っていました。

しかし、今の”サラリーマン大家”を含む「投資家大家さん」はどうなんでしょうか?

相当危機感を持っている「大家さん」が増えてきました!

 

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総務省が実施している「住宅・土地統計調査」

2008年の空室率は約19%でした。

計算で行けば、10戸の収益物件を所有していた場合、2戸の空室が出るのが平均となっていました。

突然の入れ替わりがあっても、これくらいの空室であれば金融機関の返済をして、諸費用を支払っていても大幅に資金ショートをおこす事はなかったと思います。

 

大きな負債を抱えて倒産する危険性は、他の事業に比べれば明らかに小さかったと言えます!!

 

しかし、現状はどうでしょうか?

まずは『不動産投資ブーム』で物件価格が高騰しています!

福岡辺りでは「7%」代の表面利回りで物件が売れています。

表面利回りですよ!!

売り手は少しでも自己所有物件が高く売れるので良いですが、買い手側はどうなんでしょうか??

自己資金を多く入れて購入すれば良いですが、フルローンやオーバーローンでの購入・・・

結果は目に見えています。。。

時限爆弾を抱えている様なものです。。。

こんな、物件をお客さんに勧める業者もどうかと思うのですが・・・

ただ、投資はすべて自己責任ですからね!!

しかも・・・2010年の調査での空室率は約23.1%に上がっています。

 

統計だけ見れば、今後の賃貸事業はますます厳しくなっています。

 

しかも、ドンドン新築物件建って、戸数が増えています。

 

先日から、新築物件の売却を頼まれています。

熊本の一等地で、今年の2月に出来上がった物件です。

3月の入居者募集の繁忙期にも十分間に合った物件です。

しかし、現在の入居率・・・

45%・・・

オーナーが売りたくなる気持ちもよくわかります。

初めてのマンション投資で、夢を持って始められたのに・・・

完全に収入と支出のバランスが逆転しています。

この、オーナーは本業で利益を出しているので良いですが、売却が長引けば本業の足を引っ張る事でしょう!

物件の事業計画を見ましたが、完全に業者の数字のマジックにやられています。

家賃は相場より2〜3割高いし、建築費用も3割くらい高い物件です!

もっと自分で相場を調べるべきです。

新築物件に限らず、大家業を目指している人はしっかりと自分の足で情報を集めるべきです。

それが出来ず、人まかせで取り組むのであれば、大家業はやらない方が良いでしょう!

大きなお金を投入して始める大家業です!

しっかりと考えて行動をしましょう!!

 

このようなマイナスな事ばかりを書きましたが、自己所有物件を「入居率100%」近くで運営されている大家さんも多くいます。

この方達は”本業”を持ちながらも、時間のやりくりをして、自分の物件に入居者を入れる努力をされています。

 

”大家業”を楽しんでいますよね!!

 

これが大事で、大家業はまだまだ他の産業に比べれば「企業努力」に欠けています。

逆に言えば「企業努力」をすれば、他の競争相手に十分に勝ち、自分の物件を満室状態で持ち続ける事が出来ます。

不思議なもので、満室状態が続く物件は長期に渡って「入居率」が高くなります。

十分なキャッシュフローも出てるので、空室が多い物件に比べれば物件に対する投資金額も多くなる為、当然の結果ですが。。。

最初に努力をすれば、不動産は良い方向に転がりだします。

後は、少しの力で回せば良いだけです!

最初の努力を怠らないように・・・

 

企業努力を怠る大家さんは「倒産」しますよ!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。
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