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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

4月になっても忙しく動き回っている

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

今日は熊本市内の中学校の入学式です。

我が家の次男も入学式!

制服が似合いません・・・

卒業する頃には似合うようになってるのでしょう。。。

 

先日は”地主系大家さん”の空室対策コンサルでした。

色々と考えられてるみたいですが、どうも考えがずれているように感じました。

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この大家さんは2代目の地主大家さんで、物件を相続で取得して運営されています。

場所は熊本市の人気エリアです。

昔は芋畑ばかりでしたが、急激な宅地化により数棟物件を建てられています。

 

周りの地主さん達も大家さんになっています。

みなさん同じ時期に建てられているので、ほとんどの物件が築年数20年を超えています。

古い戸建賃貸が多いのも特徴です。

 

私も小学校1年生まで、この近隣の戸建賃貸に住んでいました!

このエリアの地主さんは”地価”も高いため皆さんお金をお持ちです。

中には投資の失敗や賭け事で全てを失った方も少なくありません。

 

本題ですが、今回は相続をした2代目の大家さんです。

2代目といっても60歳代!

「周りは空室が少ないのに、自分の物件だけ空室があるのは嫌だ!」

と言うお悩みです!!

 

支払いも終わっているし、少しくらい空室があっても問題はありません。

昔からの地主仲間とのプライドの問題みたいです・・・

 

この方が問題なのが・・・

相談に見えられたのに、自分の話をするだけで人の話を聞かない!

一方的に話された内容は、

自分の家系がどれだけすごいのか!

近隣では自分たちが一番に賃貸事業を始めた!

周りは自分たちの真似をして賃貸事業を始めた!等々・・・

最後は周りの大家さんの悪口のオンパレード・・・

 

どう思います?

これからの空室対策できると思いますか??

 

「言われたいことはわかりました。ところで物件は自分で見に行ったりしていますか?」

「管理会社に任せてるケン、見に行かない!」

「じゃあ、もちろん清掃もしたことはないですよね!?」

「だから、管理会社に任せてる!」

「いやいや、基本管理会社は家賃等の管理だけですよ。」

ということで物件を見に行きました!

 

案の定・・・汚い。。。

空室も見ましたが・・・汚い。。。

それなりの原状回復はしてありましたが。。。

 

「どうですか?こんな部屋に入居しますか?」

「・・・」

「まずは自分で物件の清掃をしてください!」

「その時に必ず入居者さんに挨拶しましょう!!」

「昔みたいに”大家さん”が何もしなくて入居が決まる時代ではなくなりました!」

 

「まず最高の空室対策は、入居者さんが出ていかないことです!」

「ということは・・・入居者さんが住みやすい環境を作るサービスをしましょう」

と申し上げました。

 

しかし、その答えが・・・

「俺は入居者のご機嫌取りはできん。昔は入れてくれ入れてくれと向こうから言ってきてた!」

「なんか物件を新しくして、入居が増えるようにアドバイスしてくれ!」

と言われました。

 

しかし・・・大家さんの考えが

「大家さん」⇨「大家業」と事業として考え方を変えないと難しいと思います。

物件のリフォームより、大家さんの頭の中をリフォームしましょう!!

 

地主系大家さんに多いのですが、昔の大家さん(自分)と戦っているように思います。

 

今、空室で悩んでるので相談されたんではないですか?

過去の自慢をされに来たのですか?

今をどうするかではないのですか??

 

時代はすごいスピードで流れています。

大家さんは”大家業”という名のサービス業です。

お客さん(入居者)にサービスを提供できなければ取り残されていくでしょう!

 

大家さんは「事業」です!

企業努力をしましょう。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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