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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

久しぶりに購入を検討した『収益物件』アット言う間に買付けが入ってしまいました・・・

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梅雨の合間、快晴が続いて物件調査が沢山進みました!

基本的な物件調査は晴れがいいですね。

もちろん、雨の日も物件を見に行きますよ。

これは重要です。

最近は物件調査もあまりせずに、業者から出た資料だけで物件を購入する人がいます。

物件を調査しないで、お客さんへ情報を流す業者がいます。

決まってから、重要事項説明を作る時に調査をすればいいと思っているみたいです!

そのレベルでよくお客さんに物件を勧められますね。

怖くてそんな事は出来ません。

まじめに物件を調べる

 

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

レントロールなんて数字はどうにでも出来ますから!!

チャンと現地へ行って物件の調査&近隣の収益物件の調査をしないと大変な目にあいますよ!

 

しか〜し、調査に時間をかけすぎると物件はアット言う間に無くなってしまいますね。。。

以前から目をつけていた場所で「売り物件」があったので、速攻見に行きました!

自分で購入しようかなと・・・

結果を言いますと・・・翌日、買付けが入ってしまいました。。。泣・・・

しかし・・・この金額で大丈夫なのかな。。。

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熊本中心部から徒歩で10分圏内。

S造(鉄骨造)の1Kです。

築年数も10年と少し。。。

客付けも良く、速攻で見に行きました!

場所も建物も問題がありません。

ただ・・・売値が高いかなと。。。

近隣に新築の物件が2棟建っています。

管理会社が友達だったので、近隣の新築物件の家賃を聞きました。

う〜ん。。。

購入検討している物件とあまり変わりません。

 

レントロール上は「表面利回り10%」

この築年数のS造でこの利回りも気にいりません。

 

最近の物件を売る時の値決めの基準ですが、とりあえず「表面利回りで10%」で金額を出してる人が多いみたいですね。。。

築年数も造りも入居状況も考えずに・・・

 

不動産屋も色々考えるのが面倒臭いし、10%ならお客さんが付いて売りやすい利回りなので「とりあえずビール!」みたいに「とりあえず利回り10%」で金額を決めているように感じます!

 

近隣の家賃と、色々な設備の問題を考えて今後の家賃を引き直しました。

結果、1500万円程高いと思いました。

金額の根拠を示した書類を作って、買付けを用意したのに。。。

鬼指しで購入まで押し切るつもりだったのですが。。。

逆に刺されてしまいました・・・泣

 

翌朝、ルンルン気分で

「買付け出来たよ!何時に行こうか!?」と電話を入れると・・・

 

「ほぼ満額で買付けが入りましたぁ〜!!」

 

がび〜ん(古っ)・・・

 

「あの金額で買付け入ったの???」

「はい!ほぼ満額です!!」

 

正直ビックリしました。

買付けは東京のお客さんから入ったみたいです!

 

私も勉強不足でしたが、にわか不動産投資家が増えて東京では物件価格が高騰して買えないみたいです。

そこで地方の不動産へ目を向けているとの事・・・

広告を出せば、1億円未満の物件は東京からドンドン問い合わせがあるそうです。

広告なんて出した事無いので知りませんでした。。。

 

東京からの問い合わせする方のほとんどが”物件資料”だけの検討だとか。。。

現地調査もしないで大丈夫なんですかね・・・

 

人の事なのでどうでもいいですが・・・

 

数年後には多くが売りに出されるでしょう!

 

そこを狙います!!

 

しかし・・・東京まで行っての交渉は・・・

 

面倒くさ〜〜〜〜い!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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