「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

物件も決まって、自己資金もOK!

事業計画もばっちり！

いよいよ、金融機関に融資を申し込みます。

「ちゃん返済できますか？」

「返済が滞った時にとりっぱぐれは無いか？」

これが基本的な金融機関の判断です。

では、判断する為の「５つの規定」とは

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①収益規定　　年間家賃の約８０％　 ≥ 　年間返済額　

ここで家賃の総額を８０％とするのは、空室や修繕費を見ているという事です。

しかし、この８０％の掛け率は、地域や金融機関によって変わります。

「銀行が融資するから安全な物件」とは思わないでください。

検討している物件の家賃が果たして正しいか？

空室はどのくらい見込めばいいか？

固定資産税・管理費・清掃費・他諸経費は家賃の何割くらいかかるのか？

このように数値を個別に計算して、物件の安全性を見てください。

②担保設定　　　担保評価　×　７０％

金融機関の担保評価は

土地価格（相続税路線価を土地の条件によって補正値をかける）

プラス

建物価格（同じ建物を新たに建て直した場合に掛かる建築費用を、新築時からの経過年数によって償却していく）

イコール

担保評価　　　になります。

ただ、収益物件の立地条件や建物の「構造・規模」でも掛け率がかわってきます。

一般的に中古の収益物件を金融機関が相場価格を出す場合は

年間予定家賃収入が物件購入金額の１０％の利回りで計算する事が多いようです。

例えば、年間家賃収入　１０００万円　÷　１０％　＝　１億円

が基準の計算になります。

しかし、この計算も各金融機関や投資家の属性に関係しますので、一概ではないです。

③頭金規定　　物件価格　×　１０〜２０％　＋　購入諸費用

購入諸費用は大体物件価格の１０％をめどに用意します。

物件の頭金は最低１０％

出来れば２０％用意する事をお勧めします。

金融機関も頭金として、多くの金額を押さえておけば、回収リスクが低くなります。

最近は頭金を融資で重点を置く金融機関も増えてきました。

④生活費規定　　金融機関によって年収は何百万円以上との規定があります

収益不動産からの収入を当てにしなくても返済出来るか？

生活費が足りず銀行の返済金にまで手を付けないか？

以上の２点を金融機関は気にします。

定期的で安定した収入があるかどうかを審査します。

これは、給与収入だけでなく、多物件の家賃収入（支払済物件）や他の事業収入があるかどうかでも構いません。

⑤年収倍率規定　　住宅ローンや自動車ローンなど全ての債務の合計が年収の１０〜２０倍（金融機関による）を超えない範囲を上限とします

金融機関はサラリーマンの給与収入を返済原始として重視しています。

アパートローンは「事業を行うための融資」として住宅ローンや自動車ローンとは一線を画します。

以上の５項目が金融機関で定めている規定です。

ただこの規定が全てではなく、規定を満たしていなくても融資が出たり、規定を満たしていても融資が出なかったり・・・

金融機関と投資家の属性に左右されます。

不動産は素晴らしい物です。

一緒に悩みましょう！！

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