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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

物件も決まって、自己資金もOK!

事業計画もばっちり!

いよいよ、金融機関に融資を申し込みます。

 

「ちゃん返済できますか?」

「返済が滞った時にとりっぱぐれは無いか?」

これが基本的な金融機関の判断です。

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では、判断する為の「5つの規定」とは

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①収益規定  年間家賃の約80%  ≥  年間返済額 

ここで家賃の総額を80%とするのは、空室や修繕費を見ているという事です。

しかし、この80%の掛け率は、地域や金融機関によって変わります。

「銀行が融資するから安全な物件」とは思わないでください。

検討している物件の家賃が果たして正しいか?

空室はどのくらい見込めばいいか?

固定資産税・管理費・清掃費・他諸経費は家賃の何割くらいかかるのか?

このように数値を個別に計算して、物件の安全性を見てください。

 

 

②担保設定   担保評価 × 70%

金融機関の担保評価は

土地価格(相続税路線価を土地の条件によって補正値をかける)

プラス

建物価格(同じ建物を新たに建て直した場合に掛かる建築費用を、新築時からの経過年数によって償却していく)

イコール

担保評価   になります。

 

ただ、収益物件の立地条件や建物の「構造・規模」でも掛け率がかわってきます。

 

一般的に中古の収益物件を金融機関が相場価格を出す場合は

年間予定家賃収入が物件購入金額の10%の利回りで計算する事が多いようです。

例えば、年間家賃収入 1000万円 ÷ 10% = 1億円

が基準の計算になります。

しかし、この計算も各金融機関や投資家の属性に関係しますので、一概ではないです。

 

 

③頭金規定  物件価格 × 10〜20% + 購入諸費用

 

購入諸費用は大体物件価格の10%をめどに用意します。

物件の頭金は最低10%

出来れば20%用意する事をお勧めします。

金融機関も頭金として、多くの金額を押さえておけば、回収リスクが低くなります。

最近は頭金を融資で重点を置く金融機関も増えてきました。

 

 

④生活費規定  金融機関によって年収は何百万円以上との規定があります

収益不動産からの収入を当てにしなくても返済出来るか?

生活費が足りず銀行の返済金にまで手を付けないか?

以上の2点を金融機関は気にします。

定期的で安定した収入があるかどうかを審査します。

これは、給与収入だけでなく、多物件の家賃収入(支払済物件)や他の事業収入があるかどうかでも構いません。

 

⑤年収倍率規定  住宅ローンや自動車ローンなど全ての債務の合計が年収の10〜20倍(金融機関による)を超えない範囲を上限とします

金融機関はサラリーマンの給与収入を返済原始として重視しています。

アパートローンは「事業を行うための融資」として住宅ローンや自動車ローンとは一線を画します。

 

 

以上の5項目が金融機関で定めている規定です。

 

ただこの規定が全てではなく、規定を満たしていなくても融資が出たり、規定を満たしていても融資が出なかったり・・・

金融機関と投資家の属性に左右されます。

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不動産は素晴らしい物です。

一緒に悩みましょう!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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