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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

不動産投資は管理会社(自主管理含む)で成功が決まります!自己物件編

昨年購入した当社物件。

熊本県の第2の都市八代市にあります。

八代は”八代亜紀さん”の故郷であり、農業・工業・漁業とバランスが取れた街です。

有名なのは、八代塩トマト・イグサ等です。

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今回購入した物件は八代中心街のアーケード沿い!

立地もよく周りも良い住宅が立ち並びます。

八代城や各行政施設、飲食店やスーパーも有る便利な立地です!

 

建物は築年数37年の鉄筋コンクリート(RC造)

地上4階建1K12室のマンションです!

前所有者は地元の工務店を永く営まれている老夫婦です。

今回売却なさる理由が「商売を辞めてゆっくりしたい。」とのこと・・・

まあ、物件はしっかりした管理会社が管理していれば問題ないのですが・・・

早めに相続の対策もしときたいとの事。

 

私が購入した時は12室中4室が空室。

しかも・・・

2年以上の家賃滞納が1室・・・

あり得ません。。。

売買に関しては以前の管理会社が強気の値付けをしていました。

しかし・・・

問い合わせもなかったそうです。

それはそうだと思いました!

だって・・・

管理料だけもらって全く管理していないんですから!!

前所有者が嫌になるのも納得でした。

場所も悪くなく、手入れ次第では良い物件になることを確信していたので交渉をスタートしました。

 

売りに出して長い事売れてなかったのが幸いしました。

当初は専任で前管理会社が売りの契約を結んでいました。

しかし、いい加減な会社。。。

当然、専任契約の更新はしていなかったのでそのまま知り合いの業者に窓口になってもらいました。

当初は前管理会社の抵抗もありましたが、話をして滞る事なく前へ進める事ができました。

 

あとは、売主さんとの金額の交渉です。

私の場合、無理な値段交渉はしません。

不動産の売買はみんな平等であって、一人だけが良いってのは嫌いです。。。笑

 

ひとつひとつ理由を説明して交渉します。

それで折り合いがつかなければがなかっただけのこと・・・

次へ進みます。

購入を断念することも前進です!!

 

最初は前管理会社が提示していた金額が頭の片隅にあって、中々値段が下がりませんでした。

しかし、問い合わせもなくこのままなら売れないと思われたのでしょう。

こちらのテーブルに着いてもらえました。

この時、私が重視するのは一つだけ・・・

物件については調査をしているので省きますが問題は”残債”です。

今回の物件は自分で建てられたワンオーナーの物件。

残債はありませんでした!

ということは売買金額がほぼ自分に入ってきます。
(税金は払いますが・・・)

交渉内容と購入金額は省きますが、双方納得する金額で売買が成立しました。

さあ、ここからが本当のスタートです。

長く不動産投資の現場を見ていますが、物件を購入した時点でゴールにしてしまう方が多くいます。

大家さんは”大家業”であり仕事です。

 

以前の様に物件を所有すれば店子さんが入る時代ではありません。

入居者さんにサービスを考え、いかに満足してもらうかをしっかりと考えるべきです。

それが安定した家賃収入につながり、しっかりと所有物件の資産価値を高めることになります。

では、私はこの購入物件をどう改善したのか・・・

また、後日。。。🤣

 



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津崎哲郎

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