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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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梅雨明けも間近ですね!?

朝晩は涼しいのですが、昼間はすっかり夏ですね!

デブなのに、夏が大好きな

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

しかし・・・

この時期の物件調査は堪えます。。。

 

先日の記事で書いた「売却時の契約」専属専任や一般売却・・・

質問が多くありましたので改めて書きます。

 

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PS:東京のペンシルビル好きです。しかし・・自転車じゃまだな。。。

 

まずは、売却時の契約です。

 

一般的には

◯一般媒介契約
この契約は、多くの不動産会社へ仲介を頼む事が出来ます。
売主が自分で買主を見つける事も出来ます。
レインズへの登録は売主の任意
不動産会社が売主への経過の過程の報告義務無し
契約期間の法令上の縛りはありません

 

◯専任媒介契約
この契約は、不動産会社1社としか契約は結べません。
売主が自分で買主を見つける事が出来ます。
レインズへの登録は7日以内
不動産会社から14日に1回以上販売状況の報告が必要
契約期間は3か月以内。それを越した契約も3ヶ月となります。
再契約の必要有り。自動更新はなし

 

◯専属専任媒介契約
この契約は、不動産会社1社としか契約は結べません。


売主が自分で買主を見つける事が出来ません。

レインズへの登録は5日以内

不動産会社から7日に1回以上販売状況の報告が必要
契約期間は3か月以内。それを越した契約も3ヶ月となります。


再契約の必要有り。自動更新はなし
 

上記3つが売却時の契約になります!

※レインズ(指定流通機構)

指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき、不動産情報を集約した上で、他の不動産会社へ物件情報を提供しています。

この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社へ提供する事で、最適な買主を探す事にあります。

そして、専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止します!

 

ここでそれぞれのメリットとデメリットは?

 

☆専任媒介契約(専属専任含む)

メリット
・窓口が一つなので整理整頓がしやすい
・仲介業者にとっても「必ず売側」から手数料がもらえるため、販売経費をかけやすい

デメリット
・窓口が一つなので、不動産屋への依存度が大きくなる

 

☆一般媒介契約

メリット
・複数の業者へ依頼する為、購入希望者の窓口が広がる
・複数の業者で販売する為、各会社の競争意識が高まる

デメリット
・仲介業者に報告義務が無いため、進捗が分らない
・複数の業者で競争するので、販売経費をあまりかけられない

 

上記のようにそれぞれメリットデメリットがあります。

 

不動産業者としては、より確実に手数料がもらえる「専任契約」を結びたがります。

これが原因で不動産価格の値段が上がっています。

頭の中では、適正な売買価格が分っていますが、まともな金額を提示すれば他業者と契約を結ばれる可能性があります。

不動産業者としては、売る物件が無ければ商売になりません。

より確実に手数料が稼げる「専任契約」を結びたい訳です。

となれば・・高いと分っていても「相場より高値」で専任契約を結びます。

後は・・・売主と話をして徐々に値段を下げていけば言い訳です。

 

時間に余裕がある売主はこれでもいいでしょう!

しかし、何かの事情で”売り急ぎ”の売主は堪ったものではありません!!

時間だけ引っ張られて、結果は相場もしくは相場より安くなってしまします。

長い間売れない物件は、なにか瑕疵があるのでは?と思われてしまします。

最悪、物件価格が相場よりも大きく落ちてしまう事も考えられますよ。

今は、ネットで色々と調べられます。

大事な”資産”です。

人まかせにせずにしっかりと準備しましょう!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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