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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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8月最後の週末。

余裕で夏休み最後を過ごしている子。

あわてて宿題をしている子。

全部含めていい思い出だと思います!

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

不動産売買にも『クーリングオフ制度』があるのをご存知ですか?

宅建業法の中に『業務の制限(業者自ら売主の場合)』というのがあります。

特に分譲マンションや建売り住宅を検討されてる方は、頭の片隅に置いといてください!

 

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不動産の取引では、分譲マンションや建売住宅の販売のように、宅建業者が一般消費者に不動産を売却するという場面が少なくありません。

その道のプロが素人に売却する訳です。

考えようによっては、大人と子供が相撲を取る様なもの!

複雑で高価な不動産の売買の場合、怖いですよね。。。

そこで、宅建業法では消費者を保護する見地から、宅建業者自らが売主となる場合に限って、各種の制限をその宅建業者に課す事としました。

 

制限は以下の8項目です。
PS:これは「宅建主任者試験」にも頻繁に出題されます。

なおこの制限は、買主が宅建業者の場合(業者間取引)には適用されません。

「双方ともプロなので契約自由の原則でいい」というわけです。

 

①「クーリングオフ」制度

宅建業者の事務所等以外の一定の場所(喫茶店・温泉旅館・業者が押し掛けて行った場合における顧客の自宅や事務所等)で行った売買契約については、買主はクーリングオフについて書面による告知を受けた後8日間は、無条件で契約を解除する事が出来る。

 

②第三者所有物件の売却制限

第三者所有の不動産を目的物件として、売買契約を締結してはならない。
(その所有者から購入の契約をしている場合を除く)

 

③手付金等の保全

・目的物件が未完成(造成中・建築中)である場合には、手付金等(内金を含む)は、保全措置(金融機関の保証等)を講じない限り、売買代金の5%または1,000万円を超える額を受領してはならない。

・完成物件である場合の手付金等については、売買代金の10%または1,000万円を超える額を受領する場合に、保全措置が必要になる。

 

④手付金の制限・性格

手付金(内金は除く)は、保全の有無にかかわらず、売買代金の20%を超える額を受領してはならない。この手付金は解約手付(売主の履行の着手までは、買主は手付金放棄のみで解約が可能)とする。

 

⑤違約による損害賠償の予定

当事者の契約不履行による解除における損害賠償の予定額は、違約金を含め売買代金の20%を超える定めをしてはならない。

 

⑥瑕疵担保責任の特約制限

目的物件の隠れたる瑕疵の担保責任に関して、「引き渡しの時から2年(以上)とする」という特約を除き、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結してはならない(つまり「引き渡し後1年以内に限り」や「瑕疵担保は行わない」等は不可)

 

⑦割賦販売の解除の制限

買主が割賦金支払を滞納する場合の契約の解除等は、書面による30日以上の期間を定めた催告をする必要がある。

 

⑧所有権留保等の禁止

割賦販売の場合で、買主が代金の10分の3以下しか支払っていない場合等の場合を除いて、売主が物件を引き渡す場合は、登記も買主に移転させなければならない。

 

上記のように8項目の制限があります。

不動産の売買は高額なため、消費者側にたった制限になっています。

ただ、残念な事にこの制限を知らない人が多くいます。

まわりに不動産の購入を検討している方がいる場合、教えて下さい。

いい加減な業者がいるのも、悲しい事ですが事実です!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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