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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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昨日は熊本県の天草へ行ってきました。

今年の夏は雨が多くて海へ行けなかったので、本当に気持ちがよかったです!

熊本は阿蘇山があり天草の海があり、本当に恵まれてると思います。

心が洗われたような気がする

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

近年の不動産投資ブーム!

一体いつまで続くのでしょうか?

物件の情報を出せば、すぐ買付けが入ってしまいます。

ここで注意なんですが、不動産屋に寄っては

「買付け証明書は法的拘束が無いので、出しても問題ありませんよ」

と言って簡単に”買付け証明書”を出させる業者がいます。

そもそも買付け証明書は、物件購入の意思を示す物です。

簡単に出して問題は無いでしょうか?

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通常”買付け証明書”が提出されれば、売り主側の仲介業者は売主と相談して買付けの金額が妥当かどうかを検討します。

金額の折り合いが付けば、そこから売却の準備に入ります。

基本、他に買主が来ても断ります。

もしかしたら”買付け証明書”を出した人よりいい買主かも知れません。

どうでしょうか?

結果次第では、売主や売り主側の業者へ迷惑をかけると思いませんか?

不動産業者は”買付け証明書”を出した人を憶えています。

”買付け証明書”を簡単に出す人は良い物件が廻ってこない様になります。

注意しましょう!

 

慌てて物件をよく調べないままに”買付け証明書”を出す人もいます。

 

先日のお客さんは「空室」の相談だったのですが、この方(女性)は物件も見ずに購入されていました。

自分が持っている物件の隣で、いい場所だったので物件を見ずに購入したそうです。

部屋の中に入ってビックリ!

凄い間取りでした・・・苦笑

 

物件の間取りや築年数等々、当たり前の事は調査をすると思います。

中々聞きづらい事なのですが「売却理由」も調査する必要があります。

この理由を知らないと”大きなリスク”を伴うかもしれません。

 

最近何かと耳にする”事故物件”

時代なのか?孤独死も増えています。

自殺も増えています・・・

 

最近は減ってきましたが、入居者に暴力団関係者が多く住んでいる物件も多くあります。

暴力団は簡単に部屋を借りる事が出来ないので、審査が甘い物件に集まってくる傾向があります。

熊本でもあります。

以前その物件の仲介が廻ってきました・・・

物件調査へ行くと、次から次にそれっぽい人が出てきます。

昼間っから、それらしい格好をしてそれらしい女性と犬の散歩へ出かけます(笑)

不思議とこんなカップルが何組もいました!

 

多くの入居者の退去が決まったので売りに出される事もあります。

レントロールでは中々わかりません。

通常、物件資料に付けるレントロールには”退去予定日”も書くのですが、わざと書かない事もあります。

注意が必要です。

 

先日はこの逆のパターンがありました。

空室が長く続いたので、年配の大家さんが物件を売りだしました。

知り合いの買主が指値をして”買付け証明書”を入れました。

お互いの金額で折り合ったので、購入希望者は金融機関に融資の打診をして、融資の事前了承を取ったそうです!

契約日と頭金を決めて、いざ契約!!となってたらしいのですが・・・

まさかの”売り止め”。。。

売却が決まってから、長期に悩んでいた”空室”がすべて埋まったそうです。

売主さんが物件売却が惜しくなったみたいです・・・(苦笑)

私が仲介をしているのであればこのような事はしないのですが。。。

 

不動産は決済が終わるまで、なにが起こるかわかりません。

今まで散々な目に有ってきました。

決済日に売主がごねた事もありましたし、決済日に来ない事もありました。。。

時間が経てば笑い話になりそうですが、私は今考えても腹が立ちます。笑

 

必ず確認しなくてはいけないのが”修繕履歴”

これがわからないと、今後どれくらい改修費用がかかるのか予想が立てられません。

改修の金額によって変わりますが、今後の利回りに大きく関わってきます。

何度もオーナーが変わっている物件であれば、全てを把握するのは難しいかもしれませんが、出来るだけ把握する様にしましょう!

大きな金額が動く「不動産購入」

失敗は許されません!!

手間ひまを惜しまずにしっかりと調査しましょう。

間違っても慌てて”買付け証明書”を出さない様にしましょう!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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バブル景気の生き残り。不動産の裏も表も見てきた男。「本当にその不動産で大丈夫?一緒に悩みましょ!」を合い言葉に不動産のコンサルタントをしています。

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