「本当にその不動産で大丈夫？一緒に悩みましょ！」不動産投資を学べる、現場の知識を大公開！

今日の熊本は久しぶりの雨です。

花粉もあまり飛んでなく、快適に外出出来そうですが・・・

雨が嫌いで、外出を悩んでいる

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です。

建物を新築する場合、土地が無い場合には土地から購入します。

その場合、必ずその土地の「用途地域」が重要になります。

用途地域で定められた建物しか、基本的に建設する事が出来ません！

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用途地域とは、良好な住環境を形成する為に定められた地域です。

土地によって用途地域で規制をかけないと、無秩序に建物が建てられてしまいます。

そうなると街づくりが大変な事になり、たとえば住宅地に高層ビルが建ったり、商業地に戸建ての住宅街が出来たり・・・

そのような事を防止する為に「用途地域」を定めてあります。

用途地域には以下の様な地域があります。

第１種低層住居専用地域

第２種低層住居専用地域

第１種中高層住居専用地域

第２種中高層住居専用地域

第１種住居地域

第２種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

ここからが大事なのですが、各用途地域には建築可能な、土地を活用出来る広さ制限があります。

☆建ぺい率：（建蔽率）とは、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合の事。防火上と住環境配慮の目的がある。

☆容積率：とは、敷地面積に対する建築述べ面積（延べ床）の割合の事（建築基準法第５２条）指定容積率と基準容積率がある。道路等の公共施設の能力に対応した機能維持と増進を図る狙いがある。

用途地域ごとに建ぺい率と容積率が変わってきます。

これに、高さ制限や道路の状況で、その土地に建てられる建物の広さ・延べ床面積が変わってきます。

この、建ぺい率と容積率は各地域の都市計画によって変わってきます。

例えば、用途地域は”商業”で、通常”商業”の建ぺい率は８０％ですが、敷地いっぱいに建物が建ってる時があります。

これは「建ぺい率の緩和」がある為です。

簡単に言えば、条件を満たせば”建ぺい率をおまけ”してくれます。

一番簡単なのが「角地のおまけ」で、＋１０％建ぺい率が大きくなります。
ただし、特定行政庁の定める角地という規定があります。建物を建てる都道府県や市区町村によって、それぞれ「角地」の定義が異なりますので、確認をしてください。

また、都市計画で定められる「防火地域（主に建物が密集している地域などで防火の為に、燃えない建物を建築しなければいけないエリア）の中で、耐火建築物、すなわち鉄筋コンクリートや鉄骨などで造られた燃えにくい建物を建築する場合は、都市計画で定められた建ぺい率に１０％を加える事が可能です！

この両方を満たしている場合は、１０％＋１０％で２０％を都市計画で定められている建ぺい率に足す事が出来ます。

また、上記の緩和措置とは別に、建ぺい率の制限がない場合もあります。敷地いっぱいに建物を建ててもいい土地があります。
都市計画で定める用途地域が、商業あるいは近隣商業地域の場合の建ぺい率は原則８０％です。この商業系の用途地域
で且つ防火地域で、耐火建築物を建築する場合は敷地に１００％の建築が可能になります。

先日の新築物件も商業地域で、敷地いっぱいに鉄筋コンクリートの建物が建っていたので、この土地だったと思います。

新築物件を建築する場合、都市計画は各役所で変わってきます。

必ず確認してください。

でないと・・・せっかくの緩和措置をみすみす見逃す事になりますよ。

通常であれば、設計事務所や建築会社が確認はしますが、施主がこのような事を知っているのか？知らないのかでは大きく変わってきます。

知らないより知ってる方がいいですよね！？

なんか、このようなブログを書くのは難しいです。。。

不動産投資はすべて自己責任です！

一緒に悩みましょう！！

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