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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

土地の値段は1つでは無い!一物四価!!土地には4つの価格があるのはご存知ですか?

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1つの土地に4つの価格があるのをご存知でしたか?

 

一般には「一物四価」といわれます。

知らない方が多いですよね。

複雑ですが、憶えれば簡単ですし、今後不動産を検討したり、銀行の融資を受けたり、固定資産税や相続税を計算する時に役に立ちます。

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「一物四価」とは同一の土地について

 

①実勢価格

②公示価格

③路線価

④固定資産税評価額

 

においてすべて異なった価格が付けられています!

 

なんで?解りにくいですよね!!

 

では?どの価格が正しいの??

どれでしょうか!?

 

正解は・・・・

 

全部です!!

 

では、それぞれの価格について説明します。

 

①実勢価格とは?

市場において現実に成立した価格です。

ほとんどが正常取引の価格ですが、売り手・買い手の思惑により「売り急ぎ」「買い急ぎ」等の事情により成立した「安値」「高値」の価格を含んだ価格です。

なお、法律上、「実勢価格」と「時価」は異なります。

 

②公示価格とは?

地価公示法に基づいて発表される、その年の1月1日の土地価格を言います。
その価格は、「正常な価格」です。

「正常な価格」とは、土地の自由取引において、通常成立すると認められる価格です。

市場において認められるべき価値に基づいて成立するであろうと認められる価格です。

不動産価格の専門家である「不動産鑑定士」の鑑定評価に基づき土地鑑定委員会が決定します。

法律上、「正常な価格」の事を「時価」と言います。

③路線価とは?

相続税の算定基礎となる相続財産である土地価格を計算するために、国税局長が発表する財産評価通達で採用されている、路線価方式において、計算の基になる価格の事です。

日本全国を一律の方式(路線価方式)で評価する制度のため、正常な価格との間に余裕を持たせます。

そのため、公示価格の80%を目安に決定されています。

相続税は「国税」です!

 

④固定資産税評価額とは?

固定資産税の算定の基礎となる土地価格です。

3年に一度評価します。

よって、2年間の空白期間がある為、固定資産税評価額と正常な価格の間に余裕を持たせる必要があります。

そのため、公示地価の70%を目安に決定されます。

固定資産税は「地方税」です。

 

 

実勢価格以外は、国・地方自治体がそれぞれの目的を達成するために定められた価格です!

正常な価格を基礎としていますが、「路線価」と「固定資産税評価額」は公示地価の80%・70%の水準に抑えられています。

気になる金融機関の担保価値評価は公示価格か県の地価調査を参考にします。

さらに、換金価値を考慮するのでかなり低くなります。

不動産鑑定における土地の形状や用途地域によってかなり評価は変わってきます。

建物の価格は目安として「固定資産税評価額」を使っているところが多いと思います。

 

 

簡単に言えば・・・

早く現金に替わりやすい場所が評価が高い!

ということです!!

 

不動産は素晴らしい物です!

一緒に悩みましょう!!

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