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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

春めいてきましたねぇ〜

熊本では桜の開花宣言が出されました!

毎日”花見”のお誘いを頂いています・・・汗

年度末の一番忙しい時期の花見・・・う、嬉しいです。。。

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

毎日、不動産のコンサルをやらせていただいています。

嬉しいことにこのブログからのお問い合わせが多いです!

本当にありがたい!!

 

最近特に増えているのが「個人住宅」

いわゆる『マイホーム』ですね。

購入や新築、店舗付き住宅や売却のご依頼も受けます。

 

先日の国土交通局の発表で熊本の地価は上昇していました。

全国的に見ても地価は上がってきているようです!

しかし、熊本県全体の地価が上昇したのか?

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違いますね!!

やはり”いい場所”の価格が上がっています。

不動産の購入や不動産投資!

やはり立地が大事です。

 

また建築価格が4月から上がります。

アベノミクスの影響か?景気は良くなってるのでしょう!?

 

収益物件はどうなのか?

徐々に物件の売却価格が下がってきています。

ここ数年、異常なほどの高値で売りに出されていました。

正直「投資として大丈夫?」と思っていました。

それでも次々に契約になっていました!

「将来大丈夫かな?」と思っていたのですが・・・

まあ、自己責任ですからね!

 

しかし、金融機関もバブル時代の教訓から融資付けに慎重になっています。

契約して、決済に向かって金融機関に融資の申し込みをしても、融資を断られる案件が多くありました!

そのような物件が市場に戻ってきています!

はっきり言って時間の無駄ですよね!

仲介の不動産屋はそのような高値で売れないのはわかっています。

物件のオーナーもわかってると思います。

少しでも高く売りたいオーナーの気持ちはよくわかります!

しかし、しっかりとした値段で売りに出さないと、結局融資がつかずまた一から売却のやり直し・・・

時間も無駄だし、下手したら市場から訳あり物件と見られてしまいます!

いいことは何もありません。

売れれば別ですが!

 

このような現象は売主だけの問題ではありません。

仲介に入る不動産業者がしっかりと話をするべきです!

 

不動産には『定価』がありません!

ではどのように物件の価格を決めるのか?

実は、結構曖昧で主観的なものです!

 

収益物件の場合は、築年数や利回りで価格を決定していきます。

この時に建物の劣化具合や品質までは詳しく見ないことが多いとおもいます。

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地価については固定資産税評価や道路付き、方角・土地の形状や大きさ等々を参考にします。

しかし、あくまでも参考です!

ではどのようにして金額を決めるのか?

 

最終的には近隣の取引事例を参考にします。

このようなやり方を「取引事例比較法」と言います。

このような方法で「売却金額」を決定します。

そして売主に価格を伝えに行くのですが・・・

ここからが問題です!

 

競合がいない場合はいいですが、少しでも高く売却したい売主は数社に声をかけています!

まあ、普通のことですが。。。

つまり、複数の不動産仲介会社へ価格査定を依頼していた場合、売却価格の吊り上げが始まります。

当たり前に当たり前の価格を提出した業者が、売却依頼を頂けなくなります。

というのも、より高い金額を提示した業者へ売却の依頼が決まるからです!

競合する会社がいる場合には、最後に金額の提示をする会社が有利になります。

結果、「妥当な適正価格」からかけ離れてしまいます!

どうして?そのようになってしまうのか??

「物件の売却依頼」を頂ければ、仲介業者は「物件価格の3%+6万円」の仲介手数料がほぼ約束されるからです。

 

しかし、ここで気の毒なのが「売主」

もちろん「売主」の欲もあるのですが、この欲に便乗した価格の吊り上げはどうかな?と思います。

 

どんなものにも『相場』があります。

もちろん「不動産」にも相場があります!

相場を著しく離れてしまえば「買い手」が付きません!

付いても「収益物件」の場合は金融機関の融資を受けずらくなります。

結果、契約が流れたり割高物件ということで買主から敬遠されます。

 

このような事情を知らない売主は迷惑ですよね!

提示価格で売れないことは「仲介業者」はわかっています。

一度物件の売却依頼を受けてしまえば業者としては”しめたもの”です!

お客さんが問い合わせをしてきても「決まりません」「決まりません」を繰り返せばいいのです!

 

これで売主に現実を認識してもらい、後は相場まで金額を下げればいいのです。

もし、提示した高値で売れればラッキーです!

このような行為は”違法”ではありません。

不動産仲介業者も仕事です。

しかし、最近は業者のモラルも崩れてきたように感じます。

勿論すべての業者ではありません!!

一部にこのような業者が出てきているのも事実として認識していただきたいと思います。

しかし、最後は自己責任!!

あまり欲を出さずにしっかりと周りを見ましょう!!

何にでも『相場』というものがあることをお忘れなく。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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バブル景気の生き残り。不動産の裏も表も見てきた男。「本当にその不動産で大丈夫?一緒に悩みましょ!」を合い言葉に不動産のコンサルタントをしています。

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