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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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今年は多くの台風が直撃しますね!

色々な評論家が台風の大型化は「放射能の影響」等の論戦を交わしています。

どうなんですかね?

皆さんの住まれてる場所に影響が出ない事を祈ります。

大家さんも台風が来るたびに気が気じゃないと思います。

しっかりと対策をしてください。

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

まだまだ収益物件を探してる人が多くいますね!

購入前の相談を良く受けます。

レントロールや事業計画を見て感じる事が良く有るのですが、自動販売機の収入を利回り計算に入れている人が多くいます。

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自動販売機も立派な収入の柱になると思います。

とくに”アパマン”の場合、物件の目の前に自動販売機が有ればとても便利です。

とくに単身者は、お茶を沸かしたりする人も少ないでしょう!

思った以上に売り上げが上がります。

あまり人通りが無い場所でもそれなりに売り上げます。

今年はそんなに暑くはなかったですが、やはり夏場の売り上げが多いみたいです。

 

自動販売機のシステムは具体的には、オーナーは場所と電気代を負担して売り上げの15%前後(人通りで変わります)を貰うシステムです。

商品の入れ替えや空き缶の回収も業者がやってくれます。

アパマンを所有すれば、色々なメーカーから営業が来るので好きなメーカーも選べます。

約1万円の売り上げで、電気代は2千円〜3千円です。

比較的売り上げが低い季節も、電気代を割り込む事はほとんどありません。

注意しなければならないのが”空き缶の散乱”や、夜間の人の集まり等です!

ただ、これらの事をしっかりと対策すれば入居者サービスとしてもいいと思います!

 

物件の購入を検討する場合、自動販売機の売り上げや水道代を利回り計算に入れている方がいます。

これらの収入は、利回りの計算から外してください。

 

レントロールの収入項目をそのまま12倍して、物件の購入金額で割って利回りを出されています。

この方法では、利回りは良くなるでしょう!

業者から出ている物件資料の中にも、このような状態で利回りを出している事が有ります。

 

物件の利回りを計算するときは、家賃収入(駐車場含む)で計算してください。

水道代は収入になりますが、支払も発生します。

自動販売機の収入は、「副業」くらいに考えてください!

これからは色々な入居者サービスを考える事が重要になってきます。

収入も有れば支払も有ります。

しっかりとバランスを考えて物件を運営して下さい。

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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