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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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11月に入りました!

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

私は毎年11月を年末の仕事納めと決めています。

12月に駆け込みの物件は、良い物件がほとんどありません!

大体「来年早々に決済になるからお金貸して!」とか

「年末の売り急ぎ物件だけど、誰かいない?」とか・・・

契約もしていないのに決済になるとかありえないし、

すでに知っている物件を表に出てない売り急ぎ物件だとか・・・

しかも、その表に出ていない物件の元付けは私だし・・・苦笑

 

なんとか年末の資金を確保したいのはわかりますが。。。

基本、余程の事が無い限り12月契約・決済は厳しいと思います。

 

ありがたい事に、今日から決済が続きます!

「儲かっていいですね!」とか言われますが、今日の決済は物件の御依頼を頂いてから約半年かかっています。

金額だけ見れば大きい手数料を頂きますが、時間で考えれば・・・

決済になればありがたく嬉しいですけど、時間をかけても決済にならない事もあります!泣

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おさらいの意味も含めて、購入時に最低限チェックするポイントを書きます。

 

購入する物件が決まったら、売主と買主の間で「不動産売買契約書」をかわします。

その契約の前に物件の説明として「需要事項説明」を受けます!

これは”宅地建物取引主任者”しか行う事はできません。

重要事項説明書に押されている印鑑と、説明する人は必ず同じでなければなりません。

その後に手付金を入れて「不動産売買契約書」をかわします。

ここでよく「手付金はどのくらい入れればいいですか?」と聞かれます。

通常物件価格の一割(10%)です。

手付金は売り主側の都合で契約を破棄する時には”手付金の倍返し”

買主側の都合で契約を破棄する時には”手付け金放棄”

で通常は契約を解除出来ます。

 

裏話ですが、契約後に手付金を倍返ししてでもメリットがある場合には、手付金を倍返しして契約を解除する事があります!

特に”鬼のような指値”で契約した場合には、契約後に満額での売買話が来る事があります。

せっかく契約までした”鬼指し物件”

契約を流さない為にも、手付金を多く入れて契約をする事を勧めます!

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不動産を取得する上で最低限確認するべきポイントを挙げます。

 

まずは・・・

私に頼む事www(爆笑)

仲介業者がしっかりしていれば、チェックポイントは教えてくれるので安心です。

 

収益不動産を取得する場合、必ず『土地』と『建物』の内訳を確認しましょう!

通常物件の売買資料は”総額”で書いてあります。

『建物』の金額をしっかりと把握する事が重要です。

不動産物件の売買では”土地代”には消費税はかかりません!

消費税は”建物”だけにかかります。

 

余談ですが、消費税増税時のマイホームの駆け込み購入!

建物にしか消費税がかからない事を、わかりやすく示した業者はどのくらいあったでしょうか?

今の建築費高騰時に慌ててマイホームを購入するよりも、建築費が下がってから建築した方がメリットは大きかったと思います。

メリットだけで考えればですよ。。。

 

『建物金額』は毎年毎年”減価償却”の対象となります。

買主にとっては出来るだけ『建物金額』を高くする事が重要になります!

 

不動産のトラブルで一番多いのが隣接地との『境界』問題です!

理想は隣地の立ち会いをしてもらう事ですが、しっかりと”境界杭”の確認はしましょう。

 

重要なのが『瑕疵担保責任』

購入前に、買主が気付かなかった重大な欠陥が物件に見つかった場合に適用されるものです!

瑕疵には、建物の本質的な欠陥(給排水管の故障・雨漏り等々)や、心理的なもの(自殺や他殺・暴力団事務所等々)があります。

売主が不動産業者の場合には、最低2年間は瑕疵担保責任は付きます。

これは契約書に謳ってなくても付きます!

売主が不動産業者ではない時には売主との交渉になります。

基本付かないと思った方がいいでしょう!

購入前にしっかりと仲介業者と調査をする事が重要です。

しかし、中古の物件は何か問題が必ずあるものです。

新築でも物理的な問題は発生します。

資金に余裕を持って対処しましょう!

 

契約の時に書きましたが、ほとんどの方が金融機関の融資を受けると思います。

少ない自己資金で投資を出来るのが”不動産投資”の醍醐味です!

 

重要なのが”融資特約”

手付金を入れて契約を結びます。

”融資特約”をしっかりと付けていなければ、融資が付かず契約が破棄された場合『手付金』は返ってきません!

 

売主も不動産業者も出来るだけ『融資特約』は付けたくはありません。

万が一、融資が不調に無った場合、数ヶ月間が無駄になります。

契約した後に、いい買主が現れても断らなくてはいけません。

また、一からのスタートです・・・

お互いの為にも、不動産投資を考える時には融資をしっかりと固めて行きましょう!

もちろん物件の内容にもよりますが、自分自身の属性での融資金額は自分でもある程度把握出来ます。

 

最後は、地域によってかわりますが物件の根幹に関わる事項を調査しましょう!

埋め立て地であれば地震時の液状化。

土地が低い場所であれば大雨時の”浸水履歴”

最近多いのが、ガソリンスタンド跡地の”土壌汚染”

その他、遺跡調査等々・・・

 

最低でもこのくらいは調査しましょう!

慣れてくれば簡単です。

 

でも重要なのは、しっかりとした不動産業者を見つける事ですね。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

 

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津崎哲郎

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