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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

ジメジメした天気が続いていますね!?

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!!

 

沖縄では梅雨明け宣言が出ました。

あっという間に暑い夏がやっています。

四季がある日本はいいですね。。。

 

最近金融機関から「融資できるお客さんを紹介してください!!」とよく頼まれます。

 

しかし、金融機関から頼みに来ているのに

「属性がいいお客さんをお願いします。」みたいなことを言われます。

「自分で頼みに来ててどういうこと??」と思いますが・・・苦笑

 

金融機関に不動産の融資を打診するとき、借主側の思い通りにいかないことがよくあります。

 

「もっと融資期間が長くできるはずなのに・・・」

「希望の融資金額より少ない・・・」

最悪、融資がつかなかった。。。等々

仕方ないことですが・・・

金融マンは”不動産のプロ”ではない為、各金融機関で独自の「融資査定法(基準)」を持っています。

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では?金融機関の「融資査定法(基準)」を攻略すれば誰でも融資は受けられるのか?

答えは、受けられません!

「融資査定法(基準)」の攻略法もありません!!

 

収益物件の融資基準は、融資の貸出し状況のタイミングによって常に変化しています。

 

少し前”サラリーマン大家さん”がブームになった時期、金融機関の不動産融資が好調だったこともあり「フルローン」「オーバーローン」を積極的に貸し出す金融機関も多くありました!

しかし、現在は「オーバーローン」はもちろん、「フルローン」も基本厳しくなってきました!

 

こういった金融機関の融資状況、不動産市況等々の金融情勢によって融資基準は変化しています。

 

では?融資状況が悪くなったとき「好条件」の融資は受けられないのか?

そんなことはありません!

 

金融機関の融資情勢によっても変わらない「融資のベース」があります。

 

これがよく使われる融資を受ける「借主(個人・法人)の属性」です。

 

金融機関の融資査定法の基本は「リスクとリターンの関係」の分析です!!

 

この「リスクとリターンの関係」とは具体的に

①返済能力

②資産と負債のバランス

 

この2つがポイントになります!

 

上記の2つのポイントをあわせて

「借主(個人・法人)の属性」と言います!!

 

個人の場合は「収入と支出」のバランス、返済率等々・・・

 

法人の場合は「財務諸表」すなわち「損益計算書・貸借対照表」の両方を分析します。

このとき、返済能力については「資産と負債のバランス」について財務諸表を分析します。

 

収益物件の融資については「担保」となる不動産がありますが、その不動産が生み出す「キャッシュフロー」等の条件をもとに財務分析をしていきます。

 

「借主(個人・法人)」「物件」も融資査定法の2つのポイントになります。

 

通常の融資の場合、借主の「返済能力」「資産と負債のバランス」を分析しますが、収益不動産の場合不動産自体が”キャッシュフロー”を生む為、物件の「返済能力」「資産と負債のバランス」を同時に分析するのが特徴です!

 

築年数が古い物件、利回りが悪いがどうしても欲しい物件等々・・・

このようなときに需要になるのが「借主の属性」です。

法人であれば財務内容をよくすること!

個人は堅実に積み立て等をすること!!

間違っても「未払い」等があってはいけません。

 

近年、優良物件が少なくなっています。

物件購入は縁です。

今日、優良物件の情報をゲットできるかもしれません!

そのときにあわてないためにも、しっかりと自分の属性をよくしましょう!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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