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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

熊本地震から約半年が過ぎようとしています。

改めましてお亡くなりになられた方、怪我をされた方、多くの住まいを失われた方々に心からお見舞い申し上げます。

また、地震発生からお手伝い援助をしていただいた全国の皆様、本当にありがとうございます。

最近は報道がめっきり減ってしまいましたが、建物の解体も住んでおらず街全体がカビ臭くなったりしています。

熊本の復興はこれからです。

今後もよろしくお願いいたします。

 

さて本題です!!笑

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!!

震災後も多くのコンサルをさせていただいていました。

最近多いのが

「一棟目の物件購入」です。

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不動産投資の成功は「一棟目の購入」にかかっていると言っても過言ではありません!

一棟目の購入運営が上手くいけば、金融機関からの二棟目以降の融資も比較的簡単に受けることができます。

金融機関からの物件の紹介もあったりします!

 

ただ一棟目の融資付けがなかなか苦労します。

多くの自己資金を求められたり、期間を短縮されたり、追加担保を要求されたりetc.・・・

どんなに属性がいい購入者でも一回は通る道です!!

自己資金を半分以上入れればいいのでしょうが、それでは不動産投資が面白くありません。

不動産投資は、レバレッジを効かせる投資が醍醐味ですから。。。笑

 

どの金融機関でも、一棟目の購入はハードルが高く設定されています。

焦らず、これを飛び越しましょう!!

購入した一棟目をしっかりと運営すれば、二棟目からは比較的計画的に購入できるようになります!

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一つの購入テクニックを書きます。

まずは、確実に融資を受けられる物件を探します。
(平成28年10月現在の方法です)

RCの築20年前後。

金額は1億円以内で、表面利回り8%以上!

物件所在地は人気地域・都市部及びその近郊!
(再販が比較的簡単にできる場所)

このような物件は金融機関も積極的に融資に取り組みます。

ここでの目的は、まずは一棟目を確実に購入すること!

築20年前後の物件なので、今後の入居状況・物件の改修・家賃の下落等々・・・

いろいろとネガティブな事が考えられると思います。

 

まずは、この物件を5年間所有しましょう!!

金融機関には言っちゃダメですよ。。。笑

一棟目の購入が出来しっかりと運営できれば、2年後くらいから金融機関から物件購入のアプローチがあります。

そこで二棟目三棟目を購入していきます。

一棟目はそのまま所有してもいいですし、売却を考えてもいいでしょう!

仮に一棟目の物件価格が下がっていても、総合的な不動産投資の利益を考えます!!

5年間以上所有していれば短期譲渡にもなりませんし、金融機関の前倒し返済のペナルティを取られることもありません。

 

まずは、一棟目の購入をしっかりと考えましょう!

一棟目の物件購入が、不動産投資の成否を握ってると言っても過言ではありませんよ。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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