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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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4月26日 長崎の初セミナー!

楽しみです。今からドキドキがMAX!!の

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です。

最近「マイホームを探してください」の依頼が多く来ています。

消費増税の波も一段落したのですが・・・

マイホームを買いたい人は、消費税増税はあまり関係ないみたいですね。。。

 

今回のご依頼の地域ですが、何とも物件相場がわかりづらい地域です。

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昔から落ち着いた住宅街です。

比較的古い家が多く、最近宅地分譲の開発が活発に行われています。

熊本市の場合、東部地区が人気でこのエリアも東部地区です。

お客さんからマイホームの依頼を頂いたので、近隣を色々とリサーチしました。

人気の東部エリアにも関わらず、多くの宅地が売れ残っています。。。

雰囲気もいいし、商店街も地殻に近くにあるし、学校も近い!

なぜ?売れないのかがわかりませんでした。

土地の価格が特別高い訳でもありません。

近隣を色々とリサーチして理由がわかりました。

小学校は良かったのですが、中学校が荒廃していました・・・

近年、このエリアの中学校は”荒廃”が続いていました。

私のお客さんは違うのですが、マイホームの購入層は”30歳代前半”

これからの子育てを重要視されます。

ただ・・・子育て重視でマイホームを購入する・・・

気持ちはわかります。

しかし、子供さんはず〜〜〜っと、義務教育の学校へ通うのですかね??

もう少し、家探しの軸をずらした方が良いと思いますが。。。

以前そのような話をさせて貰ったお客さんも、お子様が中学校を卒業した今!

「津崎さんが言った通りだった・・・」と言われています。

学校をメインにして、マイホームを探す場合”人気地域”が多く、土地値段が高いところが多くあります。

と言う事は、他の地域でマイホームを購入するより”住宅ローン”を多く払う事になります。

もちろん、マイホームを売却して違う家を買えば良いのですが。。。

 

金融機関の融資残高と売却金額の兼ね合い・・・

新たに住宅ローンを組む不安・・・

 

色々な問題が出てきます。

少し話が脱線しましたが・・・

昨日は、中古の家を3軒内覧しました。

 

1軒目は築十年目のハウスメーカーで建てた物件!

太陽光発電も屋根の上に乗っていて、室内もきれいで値段も適正でした。

ただ、購入希望者の予算を遥かにオーバーしてしまい、この家は買えそうにありません。

 

2軒目!この家が一押しの物件だったのですが・・・

築46年の物件で値段も安く、物件はお客さんに紹介する前に内覧しましたが、リフォームで十分に生まれ変わる物件でした。

お客さんも気に入られた様子だったのですが・・・

私たちにいい物件は、他の方にもいい物件で。。。

お客さん案内した直後に、他の方から買付けが入ってしましました・・・

やはり、物件を検討する場合、早急に動かないといい物件は買えませんね。。。

 

最後の家は、長期売れ残り物件!

古い家が乗っています。

この家もリフォームすれば十分使えます。

ただ、土地の広さが戸建てには広すぎます。

仲介に入っている不動産屋が付けた金額も”勘違い”金額。

近隣で”分譲住宅”用に開発して、売れ残っている宅地と同じ金額です。

このエリアで不動産業を営んでいる不動産業者ですが、全く近隣の状況を把握していません。

「ここの地域は人気がありますから!この金額は土地の値段なのでお買い得です」

しかし・・・

近隣が売れ残って地代を下げている事!

その原因が中学校の荒廃で最近お客さんに人気がない事!

全く理解されていませんでした。

 

今回、この物件に”買付け証明書”を入れました。

鬼の様な”指値”です。笑

しかし、この金額にも理由はあります。

まず、このエリアの人気が下がって、分譲地の値段が下がっている事!

熊本市で人気の敷地面積は45坪前後!

しかし、この物件は72坪あります。

100坪くらいあれば、半分にして売る事も出来ます。

この坪数では半分にも出来ません。

長期に売れ残ってる理由がこのような理由である事は、容易に想像出来ます。

しかし、仲介に入っている業者さんはそのような事は全く考えていません。

売り側のお客さんも、長期に売れ残っているのは迷惑なはず。

今回私が提示した金額は”妥当”な金額だと思います。

少しでも高く売りたい気持ちはわかります。

しかし、物件には適正価格があり、売り買いは”縁”の物です。

しっかりと現状を把握して、気持ちがいい売り買いをするべきだと思います。

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。
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