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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

昨日の相談、「部屋に空室が多くて困っています」 ~アパマン事業は、心してかからないと大変な目に遭います~

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昨日、元農家の不動産大家さんが相談にこられました。

相談内容は

「空室が増えてしょうがない。家賃を下げても埋まらない」

とのこと・・・

住所を聞いて「そうだろう・・・」なと、現地を見るまでもなく思いました。

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熊本県東部の工業地帯。

熊本市からもそれほど離れていなく、住宅地としても人気の場所です。

大企業の工場が多く進出しており、その下請け部品メーカーも多く有ります。

 

企業の進出当時は、アパートやマンションを社宅として借り上げたり、転勤で熊本に来た人たちの住宅を確保するため、多くのアパートマンションが建設されました。

もともと、大きな工場が進出する場所は、元農業地域が多く、アパマンの大家さんも元農家の方達がほとんどです。

 

 

大手アパートメーカーが「農業をするよりもいいですよ」「一括で借り上げます」とドンドン、アパマンを建てています。

メーカーの「一括借り上げ」「借地借家法」に守られているので、結果は建物を建てた大家さんが泣くように出来てるんですけどね・・・もちろん、上手く行ってる人も居ます。

まわりが建ててるのを見て、自分も乗り遅れてはダメだとドンドン畑をつぶして、アパマンを建てられたみたいです。

相談に来た人は、RCを建設して建設会社が言うままに「1LDK」を建てられていました。

 

 

たしかに、2LDKや3LDKに比べれば、部屋数が多く取れる1LDKの利回りがよく見えるでしょう。

また、転勤族が単身赴任で来てる時には人気の物件だと思います。

しかし・・・大手企業は会社の業績によって工場の人員を調整します。

今回の相談者のマンションも、田舎の1LDK・・・

工場の単身赴任社以外入居者はいないと思います。

 

ここまで来れば

家賃や間取り内装の問題では有りません

土地は400坪ほど有りますが、もともと畑の農業地帯・・・

いくらで売れるでしょうか?

 

 

解体するにもお金がかかります。。。

建設会社にいわれるまま、ほぼフルローン・・・

ローン残高は約5000万円・・・

もともと、地価が安い場所のため物件を担保に入れてるだけでなく、自宅や他の土地も抵当に入れています。

入居者も少ない為、完全にほとんどの返済が手出し状態。。。

他に「固定資産税」等の運営費がかかります。

 

 

怖いですね〜。。。

 

 

街中の賃貸物件が多くある場所は、競合は激しいですがそれなりの市場は有ります。

努力次第で、空室対策は出来ます。

 

しかし、特定の企業を見込んで建てた物件は、企業の業績で運命が決まってしまします。

いくら努力しても、魚が居ない場所に釣り糸を垂らす様なものです。。。

建設会社が責任を取る事は有りません。

 

 

投資はすべて自己責任です。

 

アパマン事業は、心してかからないと大変な目に遭います。

しっかりと学びましょう!!

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