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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

「再建築不可物件」の存在を知っていますか?結構身近に存在します!

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ネット上で「金融機関の融資がつきやすい」とよく見ますが、本当でしょうか?

もちろん申込者の属性が大事なのはわかりますが、一般的な融資は慎重になってるように感じます。

熊本では”物件の事業性”が重視されています。

不動産投資は、今まで以上に慎重にするべきだと感じる

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

 

皆さんの身近に「再建築不可物件」が多くあるのはご存知ですか?

いい物件が有っても、実はその物件は「再建築不可物件」だった・・・

なんて事がよく有ります。

厄介なのは、素人目には「再建築不可物件」かどうかの見分けがつきにくい事です!

 

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言うまでもなく、宅地はそこに建物を建てて利用する事に価値があります。

何もしない土地は”固定資産税”と言う名の『家賃』を国に支払っているだけの資産です。

利用して初めて価値が上がります。

その証拠に、建築が禁止されている”市街化調整区域”の地価は、”市街化区域”に比べて問題にならないくらい安くなります。

”市街化調整区域”でも、『集落内開発』に指定されれば、建物が条件付きですが建築可能です。

その場合には、今まででは考えられないくらいの金額で売買されます!

市街化区域でも、一般にはあまり知られていませんが、建物を建てる事が出来ない土地は相当数存在します。

正確な調査では有りませんが、比較的古い既成の市街地では、全敷地の5〜10%見当はこのような『再建築不可物件』だと思われます。

不動産屋が出す広告ではこのような物件は

「再建築不可」

更地は「建築不可」

と表示するように不動産広告に関する公正規約で定めています。

 

では?どうしてそのような事が起こるのか??

現在『再建築不可物件』であっても、ほとんどの場合がその土地に建物が建っています。

それはなぜか?

過去の法律では建築可能でしたが、現在の建築基準法に合わなくなっているからです!

 

特に多いのが『接道義務違反』

道路の幅や接する長さで、建築が可能かどうかが決まります。

この接道義務は『災害対策(特に火災)』の為に立法されました。

昔に比べると、交通事情や住宅環境が変わって来ています。

道路事情も変わって来ています。

それに合わせて建築基準法も変わって来たのですね。

物件の購入を考えている方は、接道義務に適合していない『再建築不可物件』が多く存在している事を認識する事です!

 

そのような土地を取得しても、建物の再建築は困難です!

 

その結果、『再建築不可物件』が通常の価格で売れるはず有りません。

価格は大幅に下がります。

下がっても売れればいいですが・・・

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以前から売却を頼まれている”RCマンション”が有ります。

いい場所で建物も間取りも問題有りません。

しかし、売れません・・・

なぜでしょうか?

この物件は、建築当初は全く問題ない物件だったのですが、物件の裏の「市道」が拡幅されたため、土地の一部を収用されました。

結果、『再建築不可物件』では無いのですが、土地が狭くなってしまった為、同じ規模の物件の再建築が出来なくなりました。

この様に昔の建築物以外にも、同じ規模の建物が建てられなくなったりする事が有ります。

不動産屋が”故意”にそのような事をするとは思いませんが、知らずにそのような物件を売る事は有るかもしれません。

キチンと調査すればわかるのですが・・・苦笑

買ってしまった後では「後の祭り」です。

しっかりと調べましょう!

役所の「建築指導課」等へ行けば教えてくれますので。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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