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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

セットバックをご存知ですか?簡単に言えば「国がお金を使わず道路を広げる」法律です!

お腹が痛くて、2時30分頃から起きてる

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

普段は4時頃から起きてるのですが、少し早く起きると眠いです。。。

熊本も早朝は寒くなりました。

 

先日から建築基準法上の道路の事を書いています。

皆さんは「セットバック」をご存知ですか?

国も自分に都合がいい法律を作ったなと思います。

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建築基準法上の道路には「42条2項道路」「位置指定道路」があります。

これらの道路は多く存在しています

 

先日も書いた通り、現在は4m以上の道路に接面していないと、建物を建築する事ができません。

しかし、以前は4m未満の道路でも建物を建築する事が可能でした。

建築基準法は、「道路は4m以上でなければならない」と定めましたが、その時すでに多く存在する幅員4m未満の道をすべて否認するのは現実的ではありませんでした。

そこで、それらの道路も道路としてみなしました。(ただし、原則1.8m以上を要します)

このため、42条2項道路を「みなし道路」とも呼びます。

ここの「みなす」とは、『本当は道路ではない』という意味が込められています。いわば、道路としては”半人前”の扱いです。

 

道路幅員が4mあれば、車はなんとかすれ違う事が出来ます。

しかし、現実にはすれ違う事が出来ない道路も多く存在します。これらのほとんどが「42条2項道路」なのです。

「2項道路」とも言います。

 

行政はこの「半人前」の道路を「一人前」に扱うことにあたって、『2項道路』に条件を付ける事にしました。

「道路として取り扱う以上は道路幅員は4mである」との考えから、「敷地と道路の境界は、その道路中心線から2m離れた所とみなす」と定めました。

そして2項道路に接面する敷地上に建物を建てる(再建築を含む)時には、敷地をその道路境界線まで後退させなければならないと定めました!

この敷地後退を『セットバック』と一般的に呼びます。

 

下図の様なイメージです。

スクリーンショット 2014-09-17 5.09.01

 

 

ここで納得いかないのが、事実上は行政が道路を広げるのに「補償金」等は原則出ません!

道路の無償提供です!しかも、後退に要する費用まで地主負担です!!

さらに、この敷地上の建物の規模を決める”建ぺい率””容積率”を適用する際の敷地面積には、敷地後退部分は含まれません!

その正味の面積のみが対象になります。

要するに「後退させられる土地は初めから無いと思え!!」という都合がいい規定なのです!

なんか腹立ちません・・・

 

行政は「2項道路に接面する敷地が、法の規定通り建替えの際に順次セットバックを行えば、向こう数十年間に建替えが一巡した時点には、4m未満の道路が無くなるはずだ!」という事を考えたわけです。

その意味から、一方が4m道路に接道している「角地」でも、もう一方が2項道路であればセットバックしなければなりません。

では、2項道路(例:幅員を2.5mとします)の片側が崖や河川となっている場合はどうでしょうか?

反対側の敷地後退は不可能ですよね?

この場合は、両側分の後退をしなければなりません。本来であれば0.75mでいいはずですが、この場合は1.5m後退しなければなりません。

 

法はあくまで道路幅員4mを優先します。

 

納得は行かないのですが法律なので仕方ありません。。。

土地を購入するに当たって、思った建物が建てられない可能性がありますので、しっかりと調査してください!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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