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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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先日も書きましたが「任意売却物件」が増えています。

最近はこの「任意売却物件」にかかりっきりと言っても過言ではありません。

 

ところで「任意売却物件(任売)」と「競売」の違いはご存知ですか?

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債権者(主に金融機関)が債権(借入金)の回収のために、

債務者(借り主)の所有する不動産を売却するのは「競売」も「任売」も一緒です。

 

しかし、任売においては任意で売却するため、債権者・債務者のどちらか一方が承諾していない状態で売りに出されるケースが多くあります。

 

この売りに出される物件は、性質上表面に出る事はまずありません。

 

不動産屋も情報をキャッチ出来る業者はごくわずかで、キャッチ出来れば「おいしい」仕事になる可能性が大きいです。

 

「競売」の場合は、裁判所の管轄下に置かれるため、裁判所による「入札」という制度で売却されます。

これは、予定価格に達していれば「落札」し、あまり問題なく物件を購入する事が出来ます。

注:物件落札後、不法占拠等の問題がある場合がありますので注意が必要です。

 

「任意売却」の場合は債権者である、金融機関やサービサーが、買い手を「任意」に探し出す事が「競売」と異なる点です。

 

任意売却は、次のような流れで生じるケースがほとんどです。

 

①不動産所有者が、その不動産を担保にいれお金を借り入れた場合

代表的なのが住宅ローンです。

次が所有不動産を担保に事業資金を借り入れるケースです。

 

②債務者(不動産所有者)が事業に行き詰まり、返済出来ない場合

返済が滞ると、金融機関と債務者の話し合いで、担保物件を早期に売り出されるケースです。

金融機関は「不良債権化」させたくないため、出来るだけ早く債権を回収したいため、売却を薦めます。

事業に未練がある場合、なかなか債務者が納得をしない場合が多くあります。

逆に債務者が楽になりたいため、自分で出来るだけ高く売却するために動く事も多くあります。

 

③利息の支払いが6ヶ月以上止まった場合

利息の支払いが6ヶ月以上止まると、金融機関はこの貸し出しを「不良債権」として扱います。

このような状態になると、基本「競売」へ移行しなければなりません。

しかし「競売」は費用と時間がかかり、比較的安値で落札されるため、金融機関はあまり好みません。

そこで、金融機関は関連の不動産会社に情報を流し、内々で売却の打診をします。

 

大体以上のような流れで「任意売却」は行われます。

 

不動産業者も「任意売却物件」を探しています。

 

しかし、どの業者も「任意売却」が出来るか?

 

まず無理でしょう!

 

任意売却は「債権者」と「債務者」の間に入り調整する必要があります。

 

根気と知恵が必要になります。

 

また、購入希望のお客さんにはある程度の資力が必要になります。

 

一般の物件売買みたいに「ローン特約」は付けづらいのも実情です。

 

でも、一番厄介なのが「債務者の心情」です。

 

今まで散々金融機関と話し合いをしてきてる事でしょう。

嫌な思いも多々あったと思います。

 

この辺りの心情を察しながら話し合いをいなければ、話はこじれるばかりで、まとまる事はありません。

 

しかし、任売を上手くまとめる事が出来れば「債務者」「債権者」の喜ばれ

業者も多くの利益を上げる事が出来ます。

 

次回は「任意売却」の注意点を書きます。

 

不動産は素晴らしい物です。

一緒に悩みましょう!!

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