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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

最近、初めての収益物件の購入依頼を良く頂きます。

非常にありがたいし、責任も感じます!

最初の投資に失敗したら、後が続きませんから・・・

ここで、一般的な収益不動産購入の流れを書きます。

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今まで、不動産会社を通して、色々な収益物件の情報を集めたと思います。

散々悩まれた事でしょう!

結果、やっとお眼鏡にかなう物件が見つかりました。

ここから、一気に購入へ向かいます。

不動産の購入はそんなに多く経験する物ではありません。

大きな買い物ですので、コンビニでジュースを買う様なわけにはいきません。

いざ、購入に至るまでの流れを書きますので、大体の流れを掴んでおいてください。

状況は人それぞれ変わってきますので、一般的な流れです。

 

①購入物件の決定・申し込み

気に入る物件が見つかれば「購入希望」を売り主へ書面で出します。

一般的に買付け証明書や買付け依頼書で行います。

契約書ではないので、この書面を出したからと言って必ず購入をしなければいけない書類ではありません!

この書類を基に、具体的な値段交渉や条件の交渉にはいります。

合わせて、ローンの事前審査も行います。

ローンが通らなければ、絵に描いた餅になってしまいます。

正式なローンの申し込みは、不動産売買契約成立後となります。

我々仲介業者が購入希望物件の調査をします。

物件には万が一の瑕疵がある場合があります。見落としが無いようにしっかりと調査をします。

 

②法務局調査

●登記簿記載事項

●隣接所有者

●公図(字図)・測量図・建物図

 

③役所調査

●都市計画法・建築基準法の制限

●道路関係

●その他の法令制限

●上下水道の埋設管

●固定資産評価証明

 

④現地調査

●接面道路状況

●給排水施設・電気・ガスの施設

●境界線・境界標・境界物

●土地・建物の利用状況

●雨漏り・シロアリの状況

●給排水管の状況

●増改築・リフォームの履歴

●近隣調査(建築計画・申し合わせ事項・忌避施設等)

●売主が撤去する設備・動産

●買主に引き渡す設備・資料・図面・管理メンテナンス履歴・連絡先

●主要設備の故障・不具合

 

これらの事を調べて、重要事項説明書を作成します。

 

⑤契約前の重要事項説明

契約=代金の支払い と思われている方もいらっしゃるかも知れません。

不動産は非常に大きな買い物なので、万が一があっては行けません。

まずは、物件の重要な事項を買い主に説明します。

これを重要事項説明といい、書面を交付の上説明するように法律上義務づけられています。

この重要事項説明は、宅地建物取引主任者の資格を有する者しか出来ません。

重要事項説明は前記の物件調査の内容を記しています。

あわせて、代金の授受方法・契約解除に関する事項を記してあります。

契約前に非常に大切な書面ですが、用語内容も難しい事が多いので、不動産売買契約前に何度も目を通してください!

内容がわからない場合は、必ず仲介業者へ確認しましょう!

わからないのが当然ですよ!

 

⑥不動産売買契約の締結・手付金の支払い

「不動産売買契約書」を基に契約を締結します。

「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主・買主双方へ書面を交付します。

契約内容を確認後、双方が署名捺印を行い、買主が売主へ手付金を支払えば、契約成立です!

不動産契約締結後は、契約内容に基づいて、双方の権利や義務を履行するようになります。

義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので注意が必要です!

 

不動産売買契約時に必要なもの

●手付金(売買価格の1割が相場)

●実印

●収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)

●本人確認の資料(運転免許証・保険証等)

●仲介業者によっては仲介手数料の半金が必要になります

仲介手数料は 物件購入価格×3% + 6万円 + 消費税です

 

残金の支払い・物件の引き渡し

 融資が決まれば、不動産購入代金の残金の支払いをします。

契約時と物件状況が変わってないか、売主立ち会いのもと確認しましょう!

 

登記に必要な書類の確認

所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。

司法書士の確認で、問題なく所有権の移転登記が出来れば残金の支払いをします。

 

残代金の支払い

買主から売主へ残代金の支払いをします。

現金や小切手での支払いもありますが、通常は金融機関間の振込をします。

したがって、決済の場所は買主側の金融機関で行うのが通常です。

 

鍵・関係書類の受け取り

残代金の着金が確認出来れば、買主は売主から物件の鍵を受け取ります。

管理規約・パンフレット・建物付帯設備の取り扱い説明書などがある場合は、あわせて売主から受け取ります。

 

固定資産税・管理費等の清算

固定資産税・管理費などの負担金の精算をします。

通常、引き渡し前日までは売主負担、当日からは買主負担として、日割りで清算します。

固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として、日割り清算で行うのが一般的です。

必ず、敷金の受け渡しも忘れずに!!

 

諸費用の支払い

最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用を支払います。

PS:司法書士の報酬が高いように感じますが、ほとんどは書類の印紙代です!

 

大体の流れはわかっていただけましたでしょうか?

 

特に契約前の重要事項説明の確認が重要です。

 

いいですか?絶対に慌てないでください!!

物件は逃げません!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

不動産は素晴らしい!!

一緒に悩みましょう!!

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津崎哲郎

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