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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

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どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

不動産って何でしょうね??

財産・資産で動く物を「動産」動かない物を「不動産」

大まかに分ければこんなもんだと思います。

しかし、「不動産」も動くんです!

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それは、不動産の所有者が替わる事です。

では、不動産を所有するとはどういう事なのか?

国から「不動産を使う権利」を買ってるだけだと思います。

この「権利」は個人間で売買出来る為、通常の不動産売買として行われます。

でも、国に「固定資産税」という「家賃」を払っていますよね。。。

PS:固定資産税の納付先は「市町村」です。

 

権利を取得した土地に「マイホーム」を建てたり、「収益物件」を建てて収益を得たり、「畑」を作って農作物を作ったり!

土地の使い方は人それぞれだと思います。

せっかく「権利」を取得しても、もう一つ国から規制がかけられています。

ザックリと説明します。

都市計画法と言う法律で

①市街化区域

すでに市街化を形成している区域、及び、おおむね10年以内に優先かつ計画的に市街化を図るべき区域

②市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域

※区域区分にともなって、市街化調整区域では、開発行為や住宅建設などが規制される。

 

そして、この中でもいろいろな規制がかけられます。

市街化区域内で、用途地域を定め、建築物の用途を規制する事により、市街化区域内の秩序を保つ都市計画です。

用途地域は次の12種類があります。

 

①第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域

②第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域 

③第一種中高層住居専用地域 

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域

④第二種中高層住居専用地域 

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域

⑤第一種住居地域

住居の環境を保護するため定める地域

⑥第二種住居地域

主として住居の環境を保護するため定める地

⑦準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護する為定める地域

⑧近隣商業市域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行う事を、主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するために定める地域

 ⑨商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

⑩準工業地域

主として環境の悪化をもたらすおそれの無い工業の利便を増進するため定める地域

⑪工業地域

主として工業の利便を増進するため定める地域

⑫工業専用地域

工業の利便を増進するため定める地域

また、上記の用途地域ごとに

建ぺい率と容積率を定めて、建物の大きさを制限しています。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、という割合のことです。建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。住居系の用途地域は比較的建ぺい率が低く、商業系の用途地域は建ぺい率が高くなっています。

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。つまり、その敷地に対してどれくらいの規模(床面積)の建物が建てられるか、という割合のことです。例えば敷地面積が200㎡で容積率が150%の場合は延床面積すなわち1階2階の床面積の合計で300㎡(200㎡×150%)建てることが可能です。例えば、1階床面積150㎡、3階床面積150㎡の建物が建築可能となります。
この「容積率」が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の用途地域は容積率が高くなっています。大きいビルや高いビルなどは、ほとんどの場合商業地域に建っています。

 

このように地域で自分の土地であっても、建物を建てるのを規制されています。

今、住んでる自宅を建て替えて「アパートでも建てようか!」と考えてる方が居ると思いますが、例え自分の土地であっても思い通りの建物を建てられない事もあります。

不動産を購入する時にはいろいろな規制を良く調べて購入する必要があります。

土地は「国から借りている」くらいの考えで不動産は購入してください。

固定資産税と言う「家賃」を払い、都市計画法・建築基準法で自分の土地であっても自由に建物を建てられない!

後の祭りにならないように・・・

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。
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