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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

不動産投資の「レバレッジ」を理解していますか?儲けるも損するのもあなた次第!

不動産投資で「レバレッジ」をよく耳にしませんか?

意味は理解出来ていますか?

レバレッジ」を知らずに不動産投資はうまくいかないと思います。

 

レバレッジとは

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レバレッジとは語源は「てこ」です。

投資において自己資金を少なくして、借入金(他人資本)を増やし自分の利益を高める事です!

重い物でもてこの原理を使えば、小さい力で動かす事が出来ます。

不動産投資は大きなお金が必要です。

例えば1億円のマンション投資をするとします。

しかし、自己資金ですべてを賄おうとすると、1億円貯めなければなりません。

どうですか?

1億円貯めるのにどのくらいの時間がかかりますか?

私ならば、途中で挫折します。

 

普通の人はポンと1億円はなかなか出せませんよね?(出せる人はごめんなさい・・・)

しかし、1000万円くらいならどうにかなるかもしれません。

では、1000万円で収益物件を買ったとします。

大体、月額8万円前後の家賃収入になります。年間家賃収入は96万円ですよね。

と言う事は年間利回りは

 

96万円 ÷ 1000万円 = 9.6%

 

銀行に預けるより利回りはいいですね・・・

しかし、より多くの収入が欲しい・・・

1億円の物件を同じ利回りで購入するとどうなりますか?

 

1億円 × 9.6% = 960万円

 

になります。

手元には1000万円しかないのでどうしよう???

9000万円を銀行から借りる訳です。

ここでは、借入金9000万円、金利3.5%、返済期間20年で設定します。

9000万円の年間返済額は、おおよそ630万円です。

960万円 − 630万円 = 330万円の手残りが出ます。(説明上、諸費用は計算に入れていません)

 

1000万円の現金で収益物件を買った場合、1年間の家賃収入は 96万円

 

1000万円+銀行借入9000万円で収益物件を買った場合、

 

1年間の家賃収入は 330万円

 

同じ自己資金1000万円を使った場合、約3倍の収入の違いになります。

 

これが「てこの原理」を使ったレバレッジです。

 

しかし、借入をして不動産を購入するのは、大きな危険が伴います。

 

レバレッジのメリット

少ない自己資金で大きな物件が買えます。

条件次第では、頭金ゼロで、諸経費のみの自己資金で大きな投資が出来ます。

資産を拡大するには必要不可欠で、金融機関をうまく利用して自分の資産を大きく増やす事が出来、不動産投資には必要不可欠です!

 

レバレッジのデメリット

しかし、いい話ばかりではありません。

空室が多く家賃収入が入らなければ、赤字になります。

事業計画通りに収入と支出のバランスが崩れれば、事業として成り立たなくなってしまいます。

うまく物件が売却出来ればいいですが、売れない場合は・・・破産の可能性が高くなります。

いままで、コツコツと積み上げてきた資産を、いっぺんに無くす可能性も高くなります。

 

詳細は省きますが、金利の上昇リスクもあります。

 

現金投資であれば空室が増えても支払いに困る事はありません。

安全第一ならば”現金投資”ですね。

 

しかし、現金投資ばかりでは限界があります。

よく勉強してレバレッジを有効に使えば怖がる事もありません。

 

簡単に言えば、いかにリスクとリターンの事を考えて投資をするかです。

各人の投資の考え方と属性の問題だけです。

一緒に勉強しましょう!!

こんな物件いいですね。。。

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津崎哲郎

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