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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

キャピタルゲイン狙いの失敗!簡単にはいきませんよ!!

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注:今回の記事と画像は全く関係ありません!!

 

キャピタルゲイン:不動産を転売して転売益を狙う投資方法です。

バブル時代はほとんどの投資がこのやり方でした!

あまりにもそのような投資が多く、「地上げ」なるものが横行してヒドい経済状況になった為、法律で短期譲渡に関する税金が高くなりました。

バブル経済で日本の経済状況がヒドくなったのは、不動産だけの責任ではないのですが・・・

 

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!

”どこから見ても”ですからね!お間違え無く!!

 

未だに”バブル時代の地上げ”を夢見て『キャピタルゲイン』狙いの投資をされる方がいます。

決して悪い投資では有りませんが、しっかりと勉強や物件をリサーチしないと簡単には利益は出ません。

昨日、売却依頼をされた物件がそのような失敗物件です!!

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この物件は昨年売却の依頼を頂きました。

学生街の一角にある物件なのですが、築年数が古いS造(鉄骨造)の物件です。

間取りも昔の学生マンションそのもの・・・

風呂トイレ一帯式です。
(注:この仕様をユニットバスと言われますが、正確には違います)

小さいキッチンが有り、間取りは”本物のワンルーム”です。。。笑

洗濯機も室外ですし、洗濯物を干すスペースもありません。

今時の学生が好んで住むと思いますか??

家賃が安いので入居状況はいいようです。

現オーナーは”競売”でこの物件を手に入れています。

私もこの物件の競売を知っていましたが『格安』でした。

「全面リフォーム済み」との事で、昨年の売却金額は購入金額の倍近く!

リフォームと言っても、簡単に外装を塗装して屋上を防水してあるだけでした。

 

購入時の倍額!

こんな金額で売れるわけありません!

というか、私の大事なお客さんにこんな物件を紹介出来ません!!

「売れるわけない!!」

そう思って、ほったらかしにしていました。

 

案の定!「値段交渉に応じるので売って欲しい」と相談がありました。

購入希望金額は「現所有者の買値+諸経費」くらいになるでしょう!

現所有者が購入した経緯は

「物件が安く、部屋数だけで利回りを計算したのでしょう!」

結果「利回りがいいので転売して儲けよう!!」と思ったはずです!

確かに”机上の空論”だけでは、高利回りの優良物件です。

しかし・・・利回りは「想定家賃で満室」で成り立ちます。

空室が多く、仕方なく家賃を下げる。。。

利回りが下がる・・・

 

「机上の空論」の結果です!!

 

このエリアの古い物件は学生から人気がありません。

今は、中国人留学生が多くを占めています。

いい大学なので、中国人を入れても問題はありませんが、益々日本人学生は入居しないでしょう!

 

今回は思い切った指値をします。

それでも現オーナーは売却をした方が賢明でしょう。

素人の投資家が、今後所有しても”ストレス”がたまるだけです。

買値に諸経費をプラスした金額で売却出来ればいい方だと思います。

 

我々も無理な金額を提示するわけではありません。

 

今回の物件は

①建物の償却が終わっているため、金融機関の融資が受けづらい。現金買いが必要です。

②土地と道路付きに問題がある為、再建築しても建築費が高騰する

③入居者募集が難しい

④建物の修繕費がかかる

等々の問題があります。

 

購入金額を下回らなければ売却するべきでしょう。

むしろ、今まで得た家賃収入分はプラスと考え、少しくらい物件価格がマイナスでも売却すべきです。

「プラスマイナスゼロ」でも経験が残ります。

今後の投資に参考になったはずです。

 

結論は、今回の投資は失敗です。

このエリアの物件でキャピタルゲインを狙える確率は非常に低いです。

少し調べればわかる事です。

しっかりした調査もせず、机上の空論だけで投資をした失敗例です。

不動産投資で”利回り”は重要です。

しかし”利回り”だけにフォーカスしすぎると投資全体を見誤ります。

 

利回りも大事ですが、もっと総合的に判断しましょう。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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