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不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

みなさんは”アパート”と”マンション”の違いがわかりますか?

大まかに「賃料が安いのがアパートで高いのがマンション」

このようなイメージをお持ちだと思います。

間違ってはいませんが築年数や人気不人気で、アパートであっても家賃が高かったり、マンションでも家賃が安かったりします。

一般的には木造・軽量鉄骨で建てられた建物をアパート

RC(鉄筋コンクリート)や重量鉄骨で建てられた建物をマンションと呼びます。

ではどのように違うのか?

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木造は読んで字のごとく、建物の構造体を木で作っています。

木造のメリットは建築コストが安く済むこと。

また、減価償却期間が短いためキャッシュフローが良いことです!

 

デメリットは銀行評価が低いため、融資が付きづらく自己資金を多めに用意したりしなくてはなりません。

また防音性が低く家賃が安いイメージがあります。

最近の木造は以前に比べると防音も良くなりました。

 

RC(鉄筋コンクリート造)の建物は、鉄筋をコンクリートで覆い、とても丈夫な建物ができます。 

RC造のメリットは金融機関の評価が高いことにあります。

また、耐震性・防火性に優れ入居者にも金融機関にも安心感があります。

当然、防音性に優れ家賃も高く取れるイメージがあります。

デメリットは建築コストが高いこと!

当然中古市場も高くないます。

また、法定耐用年数が長く、毎年の減価償却があまり取れないためキャッシュフローがあまり良くありません。

 

最後は鉄骨造

鉄骨はイメージとして木造、RC造の中間だとイメージしてください。

骨組みに鉄骨を使った建物で、鉄骨造には軽量鉄骨(鉄骨の厚さ4mm未満)と重量鉄骨(鉄骨の厚さ4mm超)があります。

通常2階建居住用などは軽量鉄骨が用いられます。

重量鉄骨造はとっても丈夫な鉄骨を使い、設計の自由度も高いため高層ビルに用いられます。

高層ビルはRC造のイメージがあると思いますが、 RCは重量があるため高層ビルには向いていません。

 

ここで何度も出てきている法定耐用年数を説明します。

重要です!!

木造は22年

軽量鉄骨(厚さ3mm以下)19年

軽量鉄骨(厚さ3mm超4mm以下)27年

重量鉄骨 34年

RC造(鉄筋コンクリート)47年

です!

 

この法定耐用年数は減価償却に影響し、キャッシュフローが大きく変わります。

また、金融機関の融資期間や審査にも影響します。

 

表面の利回りだけ考えず、全体をみて物件購入を考えましょう!!

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。


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バブル景気の生き残り。不動産の裏も表も見てきた男。「本当にその不動産で大丈夫?一緒に悩みましょ!」を合い言葉に不動産のコンサルタントをしています。

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